Du weißt in zwei Minuten,welche teuren Fehler hinter der Fassade lauern.
Und dazu, was jeder Fund ungefähr kostet, welche Fragen du dem Makler stellst und welche Förderung für dieses Haus infrage kommt.
Ein überlesenes Wort kostet fünfstellig.
Zwanzig Fotos, alle hell und aufgeräumt. Ein paar Zahlen, ein paar freundliche Wörter. Und du sitzt abends am Küchentisch und fragst dich, ob das jetzt ein gutes Angebot ist oder ob du gerade in etwas reinläufst.
Ein Exposé ist kein Bericht, sondern ein Verkaufstext. Jedes Wort darin ist mit Bedacht gewählt. Wer täglich damit arbeitet, liest an einem einzigen Wort ab, was im Haus los ist: „Gewartet“ statt „erneuert“. „Teilsaniert“, ohne zu sagen was. Ein Baujahr, das genau an einer Stelle fehlt.
Du überliest so etwas, weil es völlig normal klingt. Und ein einziger Punkt, den du überliest, hängt dir 20 bis 30 Jahre nach.
offene Punkte findet der Check im Schnitt in einem Exposé.
an möglichen Folgekosten stecken darin, im Schnitt je Exposé.
der Analysen hatten mindestens einen Fund.
Kein Wort zum Dach
Ein Haus von 1976 für 299.000 €. Zum Zustand des Dachs stand nichts, auf den Fotos waren Betondachsteine zu sehen.
Wo ist das Problem? Die sind dann noch die aus der Bauzeit, fast 50 Jahre alt und damit am Ende. Neu decken kostet 50 bis 150 € pro Quadratmeter, mit Dämmung bis 440 €.
„Wie alt ist die Dacheindeckung, und wann wurde das Dach zuletzt gemacht? Gibt es dazu eine Rechnung?“
Zwei Baujahre in einem Exposé
Eine Wohnung für 119.000 €. In den Eckdaten stand Baujahr 1964, im Energieausweis derselben Anzeige Baujahr 1989.
Wo ist das Problem? 25 Jahre Unterschied. Bei 1964 musst du mit Bleirohren und Asbest rechnen, bei 1989 nicht mehr. Welches Jahr stimmt, entscheidet, was du überhaupt prüfen lassen musst.
„Welches Baujahr stimmt, und wie kommt die andere Zahl in den Energieausweis?“
Der Schornstein im Grundriss
Ein Haus von 1964 für 259.000 €. Im Text kein Wort zum Schornstein, aber im beigelegten Grundriss von 1962 ist ein gemauerter Zug eingezeichnet.
Wo ist das Problem? Gemauerte Schornsteine von vor 1985 sind oft sanierungsbedürftig, spätestens wenn eine neue Heizung drankommt. Das kostet 800 bis 3.500 €.
„Wurde der Schornstein saniert oder ein Zug eingezogen? Gibt es einen Bescheid vom Schornsteinfeger?“
Das Haus gehört dir, der Boden nicht
Ein Reihenhaus für 442.000 €. Im Exposé stand, dass das Grundstück in Erbpacht ist, Laufzeit bis 2072, rund 200 € im Jahr.
Wo ist das Problem? Für 442.000 € kaufst du das Haus, nicht den Boden. Wie der Erbbauzins angepasst wird und was 2072 passiert, stand nicht dabei. Beides entscheidet über deine Kosten und über den Wiederverkauf.
„Wie wird der Erbbauzins angepasst, und was ist für das Ende der Laufzeit 2072 vereinbart?“
Die Terrasse liegt über dem Wohnzimmer
Eine Wohnung von 1979 für 180.000 € mit 55 bis 60 m² Terrasse. Im Text steht, dass sie über den Räumen der Etage darunter liegt.
Wo ist das Problem? Eine Terrasse über Wohnräumen braucht eine dichte Abdichtung. Bei Baujahr 1979 ist die oft nicht mehr zuverlässig. Ein Schaden dort trifft das Gemeinschaftseigentum, gezahlt wird über eine Sonderumlage.
„Wann wurde die Abdichtung der Terrasse zuletzt erneuert, und gab es dort schon einen Feuchteschaden?“
Ein Haus mit Eigentümerversammlung
Eine Doppelhaushälfte von 1938 für 197.000 € mit 664 m² Grundstück. Im Text: rechtlich nach WEG aufgeteilt, davon 332 m² nur Sondernutzungsrecht.
Wo ist das Problem? Es ist ein Haus, rechtlich aber wie eine Wohnung. Über das halbe Grundstück entscheidet ihr gemeinsam, und eine Sonderumlage trifft dich mit. Hausgeld, Rücklage und Protokolle standen nirgends.
„Gibt es Protokolle, Rücklage und Teilungserklärung, und was genau regelt das Sondernutzungsrecht?“
In jedem Exposé steckt mehr, als draufsteht.
Asbest und andere Baustoffe von vor 1993, eine Energieklasse G oder H, ein Erbbaurecht statt eigenem Grundstück, ein alter Öltank im Boden. Jeder Punkt, den du als Laie nicht vermisst, kann dich teuer treffen.
Der Makler wird vom Verkäufer bezahlt. Die Bank rechnet ihr eigenes Risiko. Beim Notar wird nur noch vorgelesen. Du bist die einzige Person in diesem Geschäft, die für dich arbeitet.
Und das Tückische: Die Lücken summieren sich. Ein altes Dach, eine Heizung kurz vor dem Aus und eine Sonderumlage, die schon beschlossen ist, zusammengerechnet wird aus dem guten Angebot schnell ein sechsstelliger Fehlkauf. Anders als im Laden gibt es hier keine Rückgabe.
Eine einzige Lücke im Exposé zu übersehen, kostet dich schnell mehr als ein neues Auto.
Das Exposé einmal richtig lesen zu lassen, kostet dich 4,75 € und zwei Minuten.
Lad das Exposé hoch. Den Rest lesen wir für dich.
Du musst nichts können und nichts lernen. Hier siehst du, was der Exposé-Check macht und was dir jeder Punkt bei deinem Hauskauf bringt.
Du lädst hoch, die KI liest
Exposé rein, mehr nicht
Lad das Exposé und alles hoch, was dir der Makler sonst noch geschickt hat. Du musst nichts abtippen, nichts vorbereiten, nichts wissen.
Unterlagen hochladen, kurz warten, die Auswertung ist in unter zwei Minuten da. Kein Termin, keine Wartezeit, keine Rückfragen.
Geprüft gegen unsere eigene Wissensdatenbank
Dahinter steckt keine allgemeine KI, die drauflos rät. Unsere ist auf unsere eigene Wissensdatenbank trainiert, aufgebaut mit Bausachverständigen: über 95 Prüfpunkte, jeder mit den typischen Schwachstellen seiner Bauzeit und hinterlegten Kostenspannen.
Ein Exposé verrät dir nichts über das, was fehlt. Erst der Abgleich gegen einen festen Katalog macht aus einem mulmigen Gefühl eine Liste, an der du dich entlangarbeiten kannst.
Was du zurückbekommst
Was hinter den Wörtern steckt
„Teilsaniert“, „Handwerkerobjekt“, „charmanter Altbau mit Potenzial“. Zu jedem dieser Wörter bekommst du die Übersetzung und das, was es meist bedeutet.
Maklersprech ist kein Zufall, sondern Handwerk. Wer die Begriffe einordnen kann, liest dasselbe Exposé völlig anders.
Kosten in Euro statt Bauchgefühl
Zu jedem Punkt siehst du die Spanne, mit der du rechnen musst. Getrennt nach dem, was zeitnah ansteht, und dem, was warten kann.
Aus einem vagen „da müsste man mal ran“ wird eine Zahl, mit der du kalkulierst. Und mit der du verhandelst.
Deine Fragen für den Makler
Zu jedem offenen Punkt bekommst du die fertige Frage. Zum Abhaken, in normalen Worten, ohne Fachsprache.
Wer die richtigen Fragen stellt, wird sofort anders behandelt. Und du merkst an der Antwort, ob der Verkäufer etwas zu verbergen hat.
Welche Förderung für dein Objekt drin ist
Die KI gleicht dein Objekt mit den aktuellen Förderprogrammen ab: KfW für Kauf und Sanierung, dazu die Programme deines Bundeslandes. Du siehst, was für genau dieses Haus infrage kommt und was du dafür brauchst.
Förderung gibt es fast immer nur vorher, also vor dem Kauf oder vor dem ersten Handwerker. Wer sie hinterher entdeckt, bekommt sie nicht mehr. Je nach Programm sind das mehrere Tausend Euro.
Zwei Dinge legen wir dir dazu
Leistbarkeits- und Finanzierungsrechner
Rechne aus, welche Rate du wirklich tragen kannst, welcher Kaufpreis dazu passt und was die Kaufnebenkosten in deinem Bundesland ausmachen.
Du weißt vor der ersten Besichtigung, in welcher Preisklasse du überhaupt suchst. Sonst verliebst du dich in ein Haus, das deine Finanzierung sprengt.
Finanzierungs- und Förderberatung für dein Objekt
Der Befund sagt dir, welche Förderung infrage kommt. Ein unabhängiger Berater aus unserem Partnernetzwerk holt sie dir dann wirklich ab und vergleicht dazu die Zinsen mehrerer Banken. (Natürlich nur, wenn du möchtest.)
Schon 0,2 Prozent Zins weniger sind über die Laufzeit rund 10.000 € Ersparnis. Für dich kostenlos, der Berater verdient über die Bank.
Warum lädst du das Exposé nicht einfach bei ChatGPT und Co. hoch?
Kannst du machen. Dann bekommst du eine hübsche Zusammenfassung von dem, was im Exposé steht. Nur ist genau das nicht dein Problem. Dein Problem ist das, was da nicht steht.
Dazu kommt: Eine KI prüft nur das, wonach du fragst. Du müsstest also vorher wissen, welche Fragen wichtig sind und was eine neue Heizung heute kostet. Weißt du das nicht, lässt sie Punkte weg und erfindet Zahlen. Und du merkst es nicht.
Wir arbeiten selbst mit KI. Der Unterschied ist nicht das Modell, sondern das, wogegen es prüft.
Und jetzt mal ganz ehrlich: Es geht um 4,75 Euro.
4,75 Euro, die dich vor einem Fehler bewahren können, der dich fünfstellig trifft. Mehr ist die Rechnung nicht.
Damit kein Erstkäufer mehr blind zur Besichtigung fährt.
Wir sind Henry und Raik. In unserem Bekanntenkreis haben wir immer wieder dieselben Geschichten gehört. Immer von Leuten, die zum ersten Mal gekauft haben.
Von der Eigentumswohnung, bei der die Gemeinschaft ein halbes Jahr nach dem Kauf das Dach erneuern ließ, und plötzlich jede Partei 20.000 € nachzahlen musste.
Vom Haus, bei dem die komplette Elektrik raus musste, weil „teilsaniert“ nur Bad und Böden meinte.
Von der Ölheizung, die im ersten Winter ausfiel und unter die Austauschpflicht fiel. Die neue Anlage kostete 28.800 €.
Das Muster war immer gleich: In fast allen Fällen stand die Warnung schon im Exposé, oder sie fehlte dort auffällig. Nur konnte das niemand lesen.
Genau dafür gibt es den Exposé-Check: Damit du das Exposé verstehst, bevor du losfährst.
Ein überlesenes Wort kostet dich fünfstellig. Der Exposé-Check 4,75 €.
Einmalig statt Abo. Keine versteckten Kosten.
Du lädst ein Exposé hoch und bekommst den kompletten Befund. Auf der nächsten Seite kannst du dir den Rechner und eine Förderberatung kostenlos dazu holen.
Bringt dir der Befund nichts, schreib uns kurz. Ohne Rückfragen.
„Zum Dach stand kein einziges Wort im Exposé. Vorher wäre mir das nie aufgefallen, danach habe ich bei jedem Objekt zuerst dahin geschaut.“
„Ab dem dritten Exposé wusste ich bei jedem Objekt direkt, worauf ich achten muss. Das ging vorher komplett an mir vorbei.“
„‚Teilsaniert‘ hieß für uns fertig. Dass damit meistens nur Bad und Böden gemeint sind, wussten wir vorher nicht.“
„Bei der Heizung stand nur ‚gewartet‘, ohne Baujahr. Genau das war beim Termin dann der Punkt.“
„Bei der Wohnung fehlten die Protokolle. Ich habe sie angefordert, und dann kam einiges ans Licht.“
„Ich hatte die Fragen fertig auf dem Handy, als wir vor dem Haus standen. Man wird sofort anders behandelt, wenn man weiß, was man fragt.“
„Bei unserem ersten Favoriten kam so viel zusammen, dass wir uns das noch mal in Ruhe angesehen haben. Dem Exposé hätten wir das nie angesehen.“
„Ich wusste vorher, was auf mich zukommt, und konnte es beim Termin ansprechen. Vorher hätte ich einfach genickt.“
„Dass für unser Objekt überhaupt eine Förderung infrage kommt, hätten wir sonst nie erfahren. Und zwar rechtzeitig, nicht hinterher.“
„Zum Dach stand kein einziges Wort im Exposé. Vorher wäre mir das nie aufgefallen, danach habe ich bei jedem Objekt zuerst dahin geschaut.“
„Ab dem dritten Exposé wusste ich bei jedem Objekt direkt, worauf ich achten muss. Das ging vorher komplett an mir vorbei.“
„‚Teilsaniert‘ hieß für uns fertig. Dass damit meistens nur Bad und Böden gemeint sind, wussten wir vorher nicht.“
„Bei der Heizung stand nur ‚gewartet‘, ohne Baujahr. Genau das war beim Termin dann der Punkt.“
„Bei der Wohnung fehlten die Protokolle. Ich habe sie angefordert, und dann kam einiges ans Licht.“
„Ich hatte die Fragen fertig auf dem Handy, als wir vor dem Haus standen. Man wird sofort anders behandelt, wenn man weiß, was man fragt.“
„Bei unserem ersten Favoriten kam so viel zusammen, dass wir uns das noch mal in Ruhe angesehen haben. Dem Exposé hätten wir das nie angesehen.“
„Ich wusste vorher, was auf mich zukommt, und konnte es beim Termin ansprechen. Vorher hätte ich einfach genickt.“
„Dass für unser Objekt überhaupt eine Förderung infrage kommt, hätten wir sonst nie erfahren. Und zwar rechtzeitig, nicht hinterher.“
Häufige Fragen
Fahr nicht hin, ohne zu wissen, was du fragen musst.
Du hast eine Besichtigung, meist 45 Minuten, und den Makler neben dir. Wer vorher weiß, was im Exposé fehlt, stellt die Fragen, auf die es ankommt. Alle anderen merken es hinterher.