Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Womit du wirklich rechnen musst

Ein Haus steht für 400.000 Euro im Inserat. Du hast 60.000 Euro gespart und denkst, das reicht als Eigenkapital. Tut es nicht. Bei 400.000 Euro Kaufpreis kommen je nach Bundesland und Makler zwischen 22.000 und 60.000 Euro obendrauf. Und genau dieses Geld will die Bank von dir sehen, zusätzlich zu dem Anteil, den sie ohnehin als Eigenanteil verlangt.

Deshalb ist das hier der erste Artikel, den du lesen solltest. Nicht der spannendste, aber der, an dem die meisten Käufe scheitern.

Der Überblick

Die vier Posten auf einen Blick

Drei davon kannst du nicht beeinflussen. Nur beim Makler gibt es Spielraum.

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ist die Zahl, die zählt.

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Grunderwerbsteuer: Der größte Brocken

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Kauf. Sie ist der größte der vier Posten, und sie hängt allein davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie steht. Nicht davon, wo du wohnst.

Der Unterschied ist erheblich. Bei 400.000 Euro Kaufpreis zahlst du in Bayern 14.000 Euro. In Nordrhein-Westfalen sind es 26.000 Euro. Für dasselbe Haus, nur ein paar hundert Kilometer weiter.

Stand: Juli 2026. Maßgeblich ist die Lage der Immobilie, nicht dein Wohnort.

Der Bescheid vom Finanzamt kommt nicht sofort. Meist vergehen vier bis acht Wochen nach dem Notartermin. Danach hast du in der Regel einen Monat Zeit zu zahlen. Halte das Geld also bereit, auch wenn nach dem Notar erst einmal Ruhe ist.

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Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Bemessungsgrundlage ist die sogenannte Gegenleistung, also im Normalfall der Kaufpreis. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne die trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Der Kauf ist also erst dann wirklich durch.

Zwei Ausnahmen, die in der Praxis vorkommen: Beim Kauf von Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern) fällt keine Grunderwerbsteuer an, ebenso beim Kauf vom Ehepartner. Geschwister zählen nicht dazu.

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Notar und Grundbuch: Nicht verhandelbar, aber planbar

In Deutschland kann man eine Immobilie nicht ohne Notar kaufen. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er ungültig.

Was der Notar kostet, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und bundesweit gleich. Notare dürfen weder Rabatte geben noch draufschlagen. Es bringt also nichts, Angebote zu vergleichen. Such dir einen, der dir die Sache in Ruhe erklärt.

Rechne zusammen mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent vom Kaufpreis für Notar und Grundbuchamt. Bei 400.000 Euro sind das etwa 6.000 bis 8.000 Euro.

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Die Summe verteilt sich grob so: Beurkundung des Kaufvertrags rund 1,0 Prozent, Vollzug und Treuhandtätigkeit des Notars noch einmal etwa 0,3 bis 0,5 Prozent, Eintragung ins Grundbuch etwa 0,5 Prozent. Dazu kommt die Umsatzsteuer auf das Notarhonorar.

Wenn du finanzierst, kommt die Eintragung der Grundschuld für die Bank dazu. Das sind noch einmal grob 0,2 bis 0,3 Prozent, abhängig von der Darlehenshöhe.

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Makler: Der einzige Posten mit Spielraum

Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson das Bestellerprinzip in abgeschwächter Form: Der Verkäufer darf höchstens die Hälfte der Provision auf dich abwälzen. Beauftragt er den Makler, zahlt ihr also mindestens die Hälfte.

In der Praxis heißt das meist 3,57 Prozent für dich, inklusive Mehrwertsteuer. Bei 400.000 Euro sind das 14.280 Euro.

Zwei Dinge dazu, die dir Geld sparen können:

Erstens: Frag vor der Besichtigung, ob das Objekt provisionsfrei ist. Etwa jedes vierte Haus wird direkt vom Eigentümer verkauft. Steht im Inserat nichts dazu, ist fast immer ein Makler dabei.

Zweitens: Die Provision ist verhandelbar. Nicht immer erfolgreich, aber der Versuch kostet nichts. Wenn du ohnehin über den Kaufpreis verhandelst, gehört dieser Punkt mit auf den Tisch.

Zahlenbeispiel

Ein Beispiel zum Mitrechnen

Wenn du deine eigenen Zahlen einsetzen willst, statt mitzurechnen: Das geht im Kaufnebenkosten-Rechner, inklusive Bundesland und Inventar.

Haus in Nordrhein-Westfalen, 400.000 Euro, mit Makler:

Das sind knapp 12 Prozent obendrauf. Aus 400.000 Euro werden 447.480 Euro.

Dasselbe Haus in Bayern, ohne Makler:

Gut 5,3 Prozent. Der Unterschied zwischen den beiden Fällen sind 26.280 Euro. Das ist kein Rundungsfehler, das ist ein Kleinwagen.

Finanzierung

Warum die Bank das nicht mitfinanziert

Das ist der Punkt, an dem die meisten Erstkäufer aus allen Wolken fallen.

Die Bank leiht dir kein Geld für dein Vorhaben. Sie leiht dir Geld gegen eine Sicherheit, und die Sicherheit ist die Immobilie. Wenn du nicht mehr zahlen kannst, verkauft sie das Haus und holt sich ihr Geld zurück.

Grunderwerbsteuer, Notarhonorar und Maklerprovision machen das Haus aber keinen Euro wertvoller. Wer für 400.000 Euro kauft und 47.000 Euro Nebenkosten zahlt, hat trotzdem nur ein Haus für 400.000 Euro. Für die Bank ist dieses Geld weg. Deshalb will sie es von dir.

Die Nebenkosten zahlst du aus eigener Tasche, zusätzlich zum Eigenanteil.

Manche Banken finanzieren die Nebenkosten mit. Das nennt sich Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung. Dafür verlangen sie einen deutlich höheren Zins, weil ihr Risiko steigt. Über 30 Jahre gerechnet zahlst du die vermeintliche Erleichterung mehrfach zurück.

Dein Budget

Was das für dein Budget heißt

Dreh die Rechnung um. Nicht: Was kostet das Haus, das ich gesehen habe? Sondern: Wie viel Haus bleibt übrig, wenn die Nebenkosten weg sind?

So gehst du vor:

1. Nimm dein gesamtes Eigenkapital.
2. Behalte drei bis sechs Nettogehälter als Rücklage zurück. Nach dem Einzug kommt immer etwas, und ein Konto auf null ist der schnellste Weg in den teuren Dispo.
3. Zieh die Kaufnebenkosten ab, also je nach Bundesland und Makler 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
4. Was jetzt noch da ist, ist dein echtes Eigenkapital für den Kaufpreis.

Erst mit dieser Zahl gehst du zur Bank. Nicht mit dem Kontostand.

Legal sparen

Der Trick mit dem Inventar

Es gibt eine legale Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu senken. Sie wird oft übersehen.

Die Steuer fällt nur auf Grundstück und Gebäude an, nicht auf bewegliche Sachen. Wenn im Haus eine Einbauküche steht, eine Sauna, eine Markise oder eine Gartenhütte, dann kann das im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden. Auf diesen Teil zahlst du keine Grunderwerbsteuer.

Bei einer Küche im Wert von 15.000 Euro sparst du in Nordrhein-Westfalen knapp 1.000 Euro. Wichtig ist nur, dass die Beträge realistisch sind. Das Finanzamt schaut hin, wenn eine gebrauchte Küche plötzlich 60.000 Euro wert sein soll. Als grobe Grenze gilt: Bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises fragt in der Regel niemand nach.

Sprich das früh an, spätestens beim Notartermin. Im nachhinein geht es nicht mehr.

Zum Mitnehmen

Die Zusammenfassung

Rechne beim Hauskauf mit 5,5 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten. Plane sie als Bargeld ein, nicht als Teil des Kredits. Frag vor jeder Besichtigung, ob eine Provision anfällt. Und rechne dein Budget rückwärts, vom Eigenkapital zum Kaufpreis, nicht andersherum.

Wenn du diese eine Zahl kennst, bevor du das erste Haus anschaust, hast du den häufigsten und teuersten Anfängerfehler bereits vermieden.