Kaufnebenkosten und SteuernKaufnebenkosten beim Hauskauf: Womit du wirklich rechnen musst
Kaufnebenkosten-Rechner: Was beim Hauskauf obendrauf kommt
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 13. August 20262 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Trag Kaufpreis und Bundesland ein, dann siehst du in fünf Sekunden, wie viel Geld du zusätzlich zum Kaufpreis brauchst, und zwar aus eigener Tasche.
Inhalt3 Abschnitte
Der häufigste Rechenfehler beim ersten Hauskauf ist nicht der Kaufpreis. Es ist das, was danach kommt. Bei 400.000 Euro sind das je nach Bundesland und Makler zwischen 22.000 und 60.000 Euro obendrauf, und dieses Geld will die Bank von dir sehen, zusätzlich zu dem Anteil, den sie ohnehin als Eigenkapital verlangt.
Kaufnebenkosten berechnen
Das brauchst du aus eigener Tasche
48.280 €
Kaufpreis plus Nebenkosten sind 448.280 €. Die Nebenkosten finanziert die Bank in der Regel nicht mit, sie kommen zusätzlich zu deinem Eigenanteil.
Notar und Grundbuch sind gesetzlich geregelt und werden anteilig günstiger, je teurer die Immobilie ist. Wir rechnen mit dem oberen Wert, damit du dich nicht nach unten verschätzt. Stand der Steuersätze: August 2026.
Wie du das Ergebnis liest
Die Zahl, die zählt
Die große Zahl ist das Geld, das du zusätzlich brauchst und selbst mitbringen musst. Die Zahl im Satz darunter ist die, um die es wirklich geht: Kaufpreis plus Nebenkosten. Mit der gehst du zur Bank, nicht mit dem Preis aus dem Inserat.
Die vier Posten dahinter verhalten sich sehr unterschiedlich:
| Posten | Wer legt ihn fest | Verhandelbar |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | dein Bundesland | nein |
| Notar | bundesweit per Gesetz | nein |
| Grundbuchamt | bundesweit per Gesetz | nein |
| Makler | der Markt | ja |
Warum die Grunderwerbsteuer so weh tut, zeigt ein Vergleich: Dasselbe Haus für 400.000 Euro kostet dich in Bayern 14.000 Euro Steuer und in Nordrhein-Westfalen 26.000 Euro. 12.000 Euro Unterschied für dasselbe Haus, nur ein paar hundert Kilometer weiter.
Der eine Hebel
Inventar getrennt kaufen
Das Feld „Inventar“ im Rechner ist kein Beiwerk. Bewegliche Sachen sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig: Einbauküche, Sauna, Markise, Gartenhaus, Photovoltaik, sogar der Heizölvorrat im Tank. Wenn diese Dinge im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden, sinkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer.
Bei 20.000 Euro Inventar und einem Steuersatz von 6,5 Prozent sind das 1.300 Euro weniger Steuer. Für einen Satz im Vertrag.
Aber übertreib es nicht. Finanzämter schauen genau hin, wenn das Inventar mehr als etwa 15 Prozent des Kaufpreises ausmacht, und verlangen dann Belege, dass die Sachen ihr Geld auch wert sind. Was drinsteht, muss echt und gebraucht bewertet sein.
Was noch dazukommt
Nicht vergessen
Der Rechner zeigt die vier Posten, die immer anfallen. Je nach Fall kommen dazu:
- Grundschuldbestellung für die Bank, noch einmal etwa 0,2 bis 0,3 Prozent
- Umzug, Küche, erste Reparaturen, was fast nie eingeplant wird
- Bausachverständiger für die Besichtigung, 500 bis 1.500 Euro, das billigste Geld im ganzen Kauf
Wie sich die einzelnen Posten genau zusammensetzen und wo du wirklich sparen kannst, steht ausführlich in Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Und wie du aus dieser Summe dein echtes Budget machst, in Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Wenn du wissen willst, was aus dem Rest eine Monatsrate wird, rechne weiter mit dem Finanzierungsrechner.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Kaufnebenkosten?
Du addierst vier Posten auf den Kaufpreis: Grunderwerbsteuer nach dem Satz deines Bundeslands (3,5 bis 6,5 Prozent), Notar (etwa 1,5 Prozent), Grundbuchamt (etwa 0,5 Prozent) und die Maklerprovision, falls einer beteiligt ist (üblich 3,57 Prozent für dich). Zusammen sind das 5,5 bis 15 Prozent.
Sind die Kaufnebenkosten im Kaufpreis enthalten?
Nein. Sie kommen zusätzlich obendrauf, und du musst sie aus deinem Eigenkapital zahlen. Die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit, weil sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen.
Kann ich die Kaufnebenkosten senken?
Bei drei von vier Posten nicht, die sind gesetzlich festgelegt. Verhandelbar ist die Maklerprovision. Der echte Hebel ist bewegliches Inventar: Was du getrennt vom Haus kaufst, zum Beispiel die Einbauküche, ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Der Rechner zeigt dir, was das ausmacht.
Welches Bundesland zählt für die Grunderwerbsteuer?
Das, in dem die Immobilie steht. Nicht das, in dem du wohnst oder gemeldet bist.
Rechtlicher Hinweis: Der Rechner gibt dir eine Größenordnung, keine verbindliche Aufstellung. Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt, werden aber je nach Kaufvertrag unterschiedlich abgerechnet. Die verbindlichen Zahlen bekommst du vom Notar.
Bevor du zur Besichtigung fährst
Du weißt in zwei Minuten, welche teuren Fehler hinter der Fassade lauern
Lade das Exposé hoch. Der Exposé-Check zeigt dir Warnsignale, fehlende Angaben und die Fragen, die du dem Makler stellen musst. Für alle, die zum ersten Mal ein Haus kaufen und selbst einziehen.
» Exposé-Check ansehen «Weiterlesen
