Finanzierung und BudgetWie viel Haus kann ich mir leisten? Die Rechnung in vier Schritten
Finanzierungsrechner: Rate, Restschuld und was Sondertilgung bringt
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 13. August 20263 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Die Monatsrate ist nicht die wichtigste Zahl. Die wichtigste ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, denn die musst du neu finanzieren, zu einem Zins, den heute niemand kennt.
Inhalt5 Abschnitte
Die meisten fragen die Bank nach der Rate und hören auf, wenn die Zahl passt. Das ist der Punkt, an dem Finanzierungen später kippen. Zwei Verträge mit derselben Rate können nach zehn Jahren 60.000 Euro auseinanderliegen, je nachdem, wie hoch getilgt wurde.
Rate, Restschuld und Tilgungsplan
Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr als kostenlose Sondertilgung. Und viele Banken lassen dich die Tilgung später ändern, etwa wenn ein Gehalt wegfällt oder dazukommt. Leer lassen heißt: ohne Extras rechnen.
Deine monatliche Rate
1.450 €
Zins und Tilgung zusammen. Betriebskosten und Rücklage kommen obendrauf.
Restschuld nach 10 J.
227.146 €
danach neu finanzieren
Schuldenfrei
28,1 Jahre
Modellwert
Zinsen insgesamt
188.297 €
über die ganze Laufzeit
Kostenlos und unverbindlich
Echte Konditionen statt Annahmen
Der Rechner arbeitet mit dem Zins, den du oben einträgst. Was du wirklich bekommst, hängt an Eigenkapital, Einkommen und Objekt und ist von Bank zu Bank verschieden. Schick uns deine Zahlen, dann holen wir dir Angebote von mehreren Banken, und du rechnest hier mit echten Zinsen weiter.
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Die Laufzeit ist eine Modellrechnung mit gleichbleibendem Zins. Sicher ist der Zins nur bis zum Ende der Zinsbindung. Was danach kommt, hängt vom Zinsniveau in diesem Moment ab, und genau deshalb ist die Restschuld die Zahl, auf die es ankommt.
Die drei Zahlen
Was sie dir sagen
Die Monatsrate ist Zins plus Tilgung. Sie bleibt über die Zinsbindung gleich. Was sich innerhalb der Rate verschiebt: Am Anfang ist fast alles Zins, später fast alles Tilgung.
Die Restschuld ist deine eigentliche Frage. Sie zeigt, mit welchem Betrag du nach der Zinsbindung dastehst. Steigen die Zinsen bis dahin um zwei Punkte, wird aus einer bequemen Rate eine sehr unbequeme. Je kleiner die Restschuld, desto weniger kann dir das passieren.
Die Laufzeit ist eine Modellrechnung, kein Versprechen. Sie unterstellt, dass der Zins so bleibt. Trotzdem ist sie nützlich, weil sie zeigt, was Tilgung bewirkt: Von 1 auf 2 Prozent Tilgung halbiert die Laufzeit fast.
Spiel im Rechner einmal die Tilgung von 2 auf 3 Prozent hoch. Die Rate steigt spürbar, die Zinsen insgesamt fallen dramatisch.
Die Sondertilgung
Der Hebel, den fast keiner nutzt
Fast jeder Vertrag erlaubt 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung, ohne Aufpreis. Bei 300.000 Euro sind das 15.000 Euro im Jahr, die du zusätzlich zurückzahlen darfst.
Der Grund, warum das so stark wirkt: Eine Sondertilgung senkt sofort die Restschuld, und auf die Restschuld läuft der Zins. Jeder Euro, den du früh zurückzahlst, spart dir Zinsen für die gesamte restliche Laufzeit.
Trag im Rechner einmal 3.000 Euro ein und schau, was mit Laufzeit und Zinssumme passiert. Es ist deutlich mehr, als die meisten vermuten.
Zwei Dinge dazu vor der Unterschrift klären: Steht die Sondertilgung im Vertrag, und ist sie kostenlos? Und lässt sie sich flexibel aussetzen, wenn ein Jahr mal knapp wird?
Im Rechner kannst du auch einstellen, dass du nur alle zwei oder drei Jahre sondertilgst. Das ist ehrlicher als ein Betrag jedes Jahr, den du dann doch nicht aufbringst.
Die Tilgung später ändern
Der zweite Hebel
Viele Banken lassen dich die Tilgung im Laufe der Zeit ändern, meist zwei- bis dreimal kostenlos. Das ist mehr wert, als es klingt: Ihr könnt hoch anfangen, solange zwei Gehälter da sind, und runtergehen, wenn ein Kind kommt. Oder andersherum.
Trag im Rechner ein Jahr und eine neue Tilgung ein, dann siehst du, was mit Rate, Laufzeit und Zinsen passiert. Frag vor der Unterschrift, wie oft dein Vertrag den Wechsel erlaubt und ob er etwas kostet.
Der Tilgungsplan
Wohin deine Rate wirklich geht
Klapp unten den Tilgungsplan auf und schau dir das erste Jahr an. Bei 300.000 Euro und 3,8 Prozent gehen von 1.450 Euro Rate rund 950 Euro an die Bank und nur etwa 500 Euro in deine Schulden.
Das ist keine Abzocke, sondern die Mathematik: Zinsen laufen auf die Restschuld, und die ist am Anfang am größten. Wichtig ist, was daraus folgt. Erstens: Die ersten Jahre bringen dich kaum voran, deshalb ist eine Sondertilgung früh so viel mehr wert als spät. Zweitens: Wer nach acht Jahren wieder verkaufen will, hat oft weniger getilgt, als er denkt.
Ein Klick auf ein Jahr klappt die zwölf Monate auf. Da siehst du Monat für Monat, wie sich Zins und Tilgung verschieben.
Bevor du rechnest
Die Reihenfolge stimmt
Der Rechner beantwortet, was ein bestimmtes Darlehen kostet. Er beantwortet nicht, ob du dir das Haus leisten kannst. Das ist eine andere Frage, und sie kommt zuerst:
- Was bleibt dir im Monat wirklich übrig, siehe Wie viel Haus kann ich mir leisten und der Budgetrechner
- Was kommt an Nebenkosten obendrauf, siehe Kaufnebenkosten-Rechner
- Erst dann steht die Darlehenssumme fest, mit der du hier rechnest
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Häufige Fragen
Wie berechnet sich die monatliche Rate?
Sollzins und anfängliche Tilgung werden addiert und auf die Darlehenssumme bezogen. Bei 300.000 Euro, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 5,8 Prozent im Jahr, also 17.400 Euro oder 1.450 Euro im Monat. Die Rate bleibt gleich, aber der Zinsanteil darin sinkt mit jedem Monat.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und den du neu finanzieren musst, zum dann geltenden Zins. Das ist die wichtigste Zahl im ganzen Rechner, weil sie dein eigentliches Risiko zeigt. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld.
Wie viel Tilgung sollte ich wählen?
Mindestens 2 Prozent, besser 3. Bei 1 Prozent Tilgung läuft das Darlehen über 40 Jahre, und du zahlst ein Vielfaches an Zinsen. Die Faustregel: Du solltest schuldenfrei sein, bevor du in Rente gehst.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Fast immer. Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos. Weil jede Sondertilgung direkt die Restschuld senkt, sparst du Zinsen auf die gesamte Restlaufzeit. Der Rechner zeigt dir den Unterschied in Jahren und in Euro.
Rechtlicher Hinweis: Der Rechner ist eine Modellrechnung zur Orientierung und keine Finanzierungsberatung. Er unterstellt einen gleichbleibenden Zins über die ganze Laufzeit. Verbindlich ist allein das Angebot deiner Bank.
Bevor du zur Bank gehst
Geh für deine Finanzierung nicht nur zu deiner Hausbank
Deine Hausbank macht dir ein Angebot. Ein Angebot ist aber kein Vergleich. Schick uns deine Zahlen, dann schauen wir sie uns an und holen dir Angebote von mehreren Banken.
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