Finanzierungsbestätigung: Was der Makler will und was sie wirklich wert ist

Wer heute ein Haus besichtigen will, wird oft schon vorher gefragt: Haben Sie eine Finanzierungsbestätigung? Ohne sie landest du in der zweiten Reihe, auch wenn du zahlen könntest.

Viele kümmern sich erst darum, wenn das Traumhaus schon da ist. Dann fehlen genau die Tage, in denen ein anderer zuschlägt.

Die drei Stufen

Was hinter den Begriffen steckt

Der Makler will Stufe eins. Der Notartermin braucht Stufe drei, denn spätestens mit dem Kaufvertrag schuldest du den Kaufpreis, egal was deine Bank danach noch prüft.

Was du dafür brauchst

Deine Zahlen, nicht die vom Haus

Die Bestätigung gilt für eine Summe, nicht für ein bestimmtes Haus. Deshalb brauchst du dafür auch nichts vom Haus, sondern nur deine eigenen Zahlen. Schreib sie einmal in vier Blöcken auf:

• Einnahmen: Nettogehalt, beim Kauf zu zweit auch das vom Partner, dazu Kindergeld und feste Mieteinnahmen
• Ausgaben: Was jeden Monat sicher weggeht, von Versicherungen über das Auto bis zu Kita und Abos
• Vermögenswerte: Guthaben auf den Konten, Bausparvertrag, Depot, Lebensversicherung
• Verbindlichkeiten: Jeder laufende Kredit mit Restschuld und Monatsrate, dazu Leasing, Ratenkäufe und ein genutzter Dispo

Papiere sammelst du dafür noch keine. Welche Nachweise die Bank sehen will, fordert dein Berater im Termin gezielt an, meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge zu deinem Eigenkapital und den Personalausweis. Eine Schufa-Auskunft besorgst du dir nicht selbst, die holt sich die Bank, wenn es konkret wird.

Bist du selbstständig, zählt nicht ein guter Monat, sondern der Schnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Leg deine Steuerbescheide bereit und plan mehr Zeit ein, weil genauer geprüft wird.

Dieser Überblick ändert sich nicht mit dem Haus. Mach ihn einmal, bevor du mit der Suche anfängst. Wie viel Eigenkapital du brauchst, steht in Wie viel Eigenkapital brauche ich.

Die Schufa-Falle

Warum du nicht selbst bei fünf Banken anfragst

Die Schufa ist eine Firma, die sammelt, wer seine Rechnungen und Kredite zuverlässig bezahlt. Daraus macht sie eine Art Zeugnisnote, den Score. Je besser die Note, desto günstiger der Zins. Jede Bank schaut dort nach, bevor sie dir Geld leiht.

Es gibt zwei Arten, wie eine Bank bei der Schufa nachfragt, und der Unterschied ist für dich bares Geld wert:

• Die Konditionsanfrage. Die Bank fragt: Was würde dieser Kunde bei uns zahlen? Diese Anfrage sieht außer dir niemand, und deine Note ändert sich dadurch nicht.
• Die Kreditanfrage. Die Bank fragt: Wir wollen diesem Kunden wirklich Geld leihen. Die sehen auch andere Banken, und sie drückt deine Note. Gespeichert bleibt sie zwölf Monate.

Fragst du selbst bei fünf Banken an, reicht eine, die statt der Konditionsanfrage gleich eine Kreditanfrage stellt. Die nächste Bank sieht das und liest daraus: Dieser Mensch war schon woanders und hat offenbar nichts bekommen. Du bekommst dann einen schlechteren Zins, und zwar genau deshalb, weil du dich um einen guten bemüht hast.

Deshalb der Weg über einen Berater

Ein unabhängiger Finanzierungsberater fragt nicht fünfmal, sondern einmal. Du gibst deine Zahlen bei ihm ab, er holt damit die Angebote mehrerer Banken ein und legt sie dir nebeneinander. Deine Schufa bekommt davon nichts mit.

Dazu kommen zwei Dinge, die du allein nur schwer hinbekommst:

• Er rechnet die Förderung gleich mit ein, also die KfW und die Förderbank deines Bundeslands. Wer die vergisst, verschenkt Geld, siehe KfW-Förderung beim Hauskauf.
• Er verhandelt den Zins. Was dir das bringt, hängt an der Höhe deines Darlehens: Je 100.000 Euro sind ein halber Prozentpunkt weniger rund 500 Euro Zins im Jahr. Bei 300.000 Euro Darlehen sind das im ersten Jahr 1.500 Euro und über zehn Jahre rund 15.000 Euro.

Dich kostet das nichts. Bezahlt wird er von der Bank, bei der dein Kredit am Ende läuft.

Fragst du trotzdem selbst an, sag in jedem Gespräch wörtlich: "Bitte als Konditionsanfrage." Seriöse Berater machen das ohnehin.

Was die Bank prüft

Dich und das Haus

Bei dir zählen Einkommen, Sicherheit des Einkommens, laufende Verpflichtungen und dein Eigenkapital. Wie sich daraus deine Rate ergibt, rechnest du im Finanzierungsrechner und im Budgetrechner durch.

Beim Objekt geht es um den Beleihungswert. Das ist nicht der Kaufpreis, sondern der Wert, den die Bank dauerhaft für sicher hält, und er liegt oft darunter. Zahlst du deutlich mehr als diesen Wert, verlangt die Bank mehr Eigenkapital oder einen höheren Zins. Was ein Haus wirklich wert ist und wer das feststellt, steht in Immobilie bewerten lassen.

Erst für die verbindliche Zusage kommen die Unterlagen zum Haus dazu. Die bekommst du vom Verkäufer oder Makler: Exposé, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, aktueller Grundbuchauszug, Lageplan, Energieausweis und Fotos. Bei einer Wohnung zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan, dazu Hausgeld.

Die Kaufnebenkosten finanziert dir kaum eine Bank mit. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Provision zahlst du selbst. Der ganze Block steht in Kaufnebenkosten.

Zeitplan

Was wann passiert

1. Vor der Suche: Deine vier Blöcke aufschreiben, Budget klären.
2. Erstes Gespräch, am besten bei einem unabhängigen Berater, der mehrere Banken gleichzeitig abfragt. Geh nicht nur zu deiner Hausbank, der Zinsunterschied zwischen zwei Anbietern kostet über 20 Jahre oft fünfstellig.
3. Finanzierungsbestätigung anfordern, sobald du weißt, in welcher Preisklasse du suchst. Bei vollständigen Angaben hast du sie oft am selben Tag, danach gilt sie rund sechs Monate.
4. Haus gefunden: Unterlagen zum Haus nachreichen, die Bank bewertet es.
5. Darlehenszusage, dann Vertrag lesen, dann unterschreiben.
6. Erst danach der Notartermin. Die Kosten dafür stehen in Notarkosten.