Finanzierung und BudgetWie viel Haus kann ich mir leisten? Die Rechnung in vier Schritten
Wie viel Eigenkapital brauchst du beim Hauskauf wirklich?
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 17. August 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Es gibt zwei Zahlen. Die Untergrenze sind die Kaufnebenkosten, die musst du selbst zahlen. Gut ist es ab Nebenkosten plus rund 20 Prozent vom Kaufpreis, denn ab da bekommst du den besten normalen Zins.
Inhalt5 Abschnitte
„Wie viel Eigenkapital brauche ich?" ist die Frage, mit der fast jeder Erstkäufer anfängt. Die Antwort, die man überall hört, lautet 20 Prozent.
Denn Eigenkapital wirkt doppelt. Es erhöht den Preis, den du zahlen kannst, und es senkt gleichzeitig den Zins für jeden geliehenen Euro. Deshalb macht der Unterschied zwischen 10 und 20 Prozent mehr aus, als die zehn Prozentpunkte vermuten lassen.
Die Untergrenze
Die Kaufnebenkosten zahlst du selbst
Beim Hauskauf kommen auf den Kaufpreis Kosten obendrauf, die nichts mit dem Haus zu tun haben: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler. Je nach Bundesland und Maklersituation sind das grob 5,5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Was genau, steht in Kaufnebenkosten beim Hauskauf.
Diese Kosten finanziert dir kaum eine Bank mit. Sie stecken nicht im Haus. Muss die Bank die Immobilie im Notfall verkaufen, bekommt sie den Kaufpreis zurück, aber nicht die Grunderwerbsteuer. Deshalb will sie dieses Geld von dir.
Wer bei einem Haus für 350.000 Euro in Nordrhein-Westfalen mit Makler rechnet, braucht allein für die Nebenkosten rund 45.000 Euro.
Die Stufen
Was jede Stufe an Zins kostet
Die Bank fragt bei jedem Antrag dasselbe: Welchen Anteil vom Wert der Immobilie leihe ich dir? Diese Zahl heißt Beleihungsauslauf, und sie entscheidet über deinen Zins. Je mehr du selbst mitbringst, desto niedriger ist sie.
| Du bringst mit | Du finanzierst | Wie die Bank das nennt | Was es beim Zins bedeutet |
|---|---|---|---|
| Nebenkosten plus 20 % vom Kaufpreis | rund 80 % | 80-Prozent-Finanzierung | bester normaler Zins |
| Nebenkosten plus etwas | rund 90 % | 90-Prozent-Finanzierung | etwa 0,2 Punkte mehr |
| nur die Nebenkosten | 100 % vom Kaufpreis | 100-Prozent-Finanzierung | etwa 0,5 bis 0,8 Punkte mehr |
| gar nichts | 110 % | Vollfinanzierung | etwa 0,8 bis 1,5 Punkte mehr |
Diese Aufschläge sind Erfahrungswerte und schwanken von Bank zu Bank. Die Richtung stimmt aber immer: Jede Stufe nach oben kostet.
Was ein Prozentpunkt in Euro heißt
Ein Prozentpunkt mehr Zins auf 350.000 Euro sind 3.500 Euro im Jahr, also rund 290 Euro im Monat. Jeden Monat, über die ganze Zinsbindung.
Und weil deine Rate begrenzt ist, kaufst du für dieselbe Rate ein kleineres Haus. Wie sich das auf deinen möglichen Kaufpreis auswirkt, rechnest du im Budgetrechner durch.
Was als Eigenkapital zählt
So rechnet die Bank:
| Zählt | Zählt nicht |
|---|---|
| Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch | Geld, das erst in Jahren frei wird |
| Bausparguthaben, wenn es ausgezahlt werden kann | Ein Bausparvertrag, der noch nicht zuteilungsreif ist |
| Wertpapiere, die du verkaufst | Das Auto, die Möbel, der Hausrat |
| Geschenktes oder geerbtes Geld | Ein zugesagter Bonus, der noch nicht da ist |
| Zinsloses Darlehen aus der Familie | Ein laufender Ratenkredit, den du noch abzahlst |
Bei Eigenleistung am Bau, der sogenannten Muskelhypothek, rechnen manche Banken einen Teil an. Das ist aber gedeckelt und muss belegt werden, und es ersetzt kein Geld auf dem Konto.
Die Notreserve ist unser Rat, keine Regel der Bank
Die Bank zieht dir nichts für Notfälle ab. Wer 60.000 Euro hat und 60.000 Euro einbringt, bei dem rechnet sie mit 60.000 Euro. Ob danach noch etwas auf dem Konto liegt, ist für ihre Rechnung egal.
Wir raten dir trotzdem, drei bis sechs Nettogehälter liegen zu lassen. Ein Haus geht kaputt, ein Auto auch, und ein Job kann wegfallen. Wer alles ins Haus steckt, zahlt den ersten kaputten Heizkessel mit einem teuren Ratenkredit, und der frisst mehr, als das bisschen mehr Eigenkapital an Zins gespart hat.
Vollfinanzierung
Wann sie trotzdem sinnvoll ist
Ganz ohne Eigenkapital zu kaufen ist nicht verboten und nicht immer falsch. Es hat nur einen Preis.
Was dagegen spricht:
- Der Zinsaufschlag von grob 0,8 bis 1,5 Punkten kostet über zehn Jahre einen fünfstelligen Betrag.
- Du hast in den ersten Jahren mehr Schulden als das Haus wert ist. Wer in dieser Zeit verkaufen muss, wegen Jobwechsel, Trennung oder Krankheit, bleibt auf der Differenz sitzen.
- Viele Banken sagen bei Vollfinanzierung schlicht Nein. Deine Auswahl wird kleiner, und mit ihr die Chance auf einen guten Zins.
Was dafür sprechen kann:
- Ein sehr sicheres, hohes und steigendes Einkommen bei zwei Verdienern.
- Eine Immobilie deutlich unter Marktwert, bei der das Eigenkapital praktisch schon im Kaufpreis steckt.
- Absehbares Geld, etwa eine feste Erbschaft oder ein Bausparvertrag, der bald zuteilungsreif ist.
Wenn du in diese Richtung denkst, hol dir Angebote von mehreren Banken. Gerade bei hohem Beleihungsauslauf gehen die Konditionen weit auseinander.
Die Reihenfolge
Erst rechnen, dann suchen
Eigenkapital ist Schritt zwei von drei, nicht Schritt eins.
- Was bleibt dir im Monat übrig? Das ist die Grundlage für die Rate. Steht in Wie viel Haus kann ich mir leisten.
- Wie viel eigenes Geld bringst du mit, ohne die Reserve anzufassen? Das ist dieser Artikel.
- Erst dann steht die Darlehenssumme fest, mit der du im Finanzierungsrechner Rate, Restschuld und Sondertilgung durchspielst.
Wer in dieser Reihenfolge vorgeht, geht mit drei Zahlen zur Bank statt mit einer Frage.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf mindestens?
Die harte Untergrenze sind die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland und Makler etwa 5,5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Die finanziert keine Bank gern mit, weil sie im Notfall nicht in der Immobilie stecken. Gut ist es, wenn du zusätzlich rund 20 Prozent vom Kaufpreis mitbringst, dann finanzierst du nur 80 Prozent und bekommst den besten normalen Zins.
Kann ich ein Haus ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Es geht, heißt Vollfinanzierung, und du zahlst dafür grob 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte mehr Zins. Bei 350.000 Euro sind allein 1 Prozentpunkt rund 3.500 Euro im Jahr, also etwa 290 Euro im Monat. Dazu kommt, dass du in den ersten Jahren mehr Schulden hast als das Haus wert ist. Wer verkaufen muss, bleibt auf dem Rest sitzen.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Für die Bank alles, was du sicher und kurzfristig verfügbar hast: Tagesgeld, Festgeld, Sparbuch, ein zuteilungsreifes Bausparguthaben, verkaufte Wertpapiere, ein zinsloses Familiendarlehen, geschenktes Geld. Nicht dazu zählen Beträge, die erst in Jahren frei werden, und alles, was kein Geld ist. Deine Notreserve rechnet die Bank mit, sie zieht dir nichts für Notfälle ab. Wir raten dir trotzdem, sie liegen zu lassen. Eigenleistung am Bau rechnen manche Banken teilweise an, aber nur gedeckelt und mit Nachweis.
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Wohnungskauf?
Dieselbe Rechnung wie beim Haus. Ein Unterschied ist wichtig: Bei einer Eigentumswohnung schaut die Bank zusätzlich auf die Rücklage der Gemeinschaft und auf beschlossene Sanierungen. Steht eine große Maßnahme an, brauchst du dafür eigenes Geld obendrauf, denn das finanziert die Bank in der Regel nicht mit.
Soll ich mein ganzes Erspartes einsetzen?
Nein. Drei bis sechs Nettogehälter bleiben liegen, als Reserve für Auto, Heizung und die Zeit ohne Job. Wer alles ins Haus steckt, muss beim ersten Schaden einen teuren Ratenkredit aufnehmen. Wichtig zu wissen: Die Bank verlangt das nicht. Für sie zählt die Reserve als Eigenkapital mit. Sie zurückzuhalten ist deine Entscheidung, nicht ihre Vorschrift.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Das ist eine Orientierung, keine Finanzierungsberatung. Zinsaufschläge und Grenzen sind von Bank zu Bank verschieden und ändern sich mit dem Markt. Was für dich gilt, sagt dir nur ein konkretes Angebot.
Bevor du zur Bank gehst
Geh für deine Finanzierung nicht nur zu deiner Hausbank
Deine Hausbank macht dir ein Angebot, aber sie vergleicht nicht. Schick uns deine Zahlen, dann schauen wir sie uns an und holen dir Angebote von mehreren Banken.
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