Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Rechnung in vier Schritten
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 29. Juli 20269 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Wie viel Haus du dir leisten kannst, ist keine Bauchgefühl-Frage, sondern eine Rechnung in vier Schritten. Am Ende stehen drei Zahlen: Deine belastbare Monatsrate, dein maximales Darlehen und dein maximaler Kaufpreis. Diese drei Zahlen musst du kennen, bevor du das erste Exposé anschaust.
Inhalt8 Abschnitte
Die meisten machen es andersherum. Erst das Haus finden, dann zur Bank, dann hoffen. Das geht in einem von zwei Fällen schief: Entweder sagt die Bank Nein, dann war die Verliebtheit umsonst. Oder die Bank sagt Ja zu einer Summe, die du gerade so stemmst, und du merkst erst zwei Jahre später, was das bedeutet.
Rechne zuerst. Dann suchst du nur noch Häuser, die zu deiner Zahl passen.
Das Ziel
Am Ende hast du drei Zahlen
- Deine belastbare Monatsrate. Was du Monat für Monat sicher zahlen kannst, auch wenn das Auto kaputtgeht.
- Dein maximales Darlehen. Was die Bank dir für diese Rate gibt.
- Dein maximaler Kaufpreis. Darlehen plus Eigenkapital, minus die Kaufnebenkosten.
Diese drei Zahlen sind dein Fundament. Alles andere baut darauf auf.
Schritt 1 von 4
Was dir im Monat wirklich übrig bleibt
Nimm ein Blatt Papier und mach zwei Spalten: Einnahmen und Ausgaben, beides pro Monat. Wenn du es lieber tippst als rechnest, nimm den Budgetrechner, dort trägst du dieselben Zeilen ein und siehst das Ergebnis sofort.
In die Einnahmen, netto: dein Gehalt, das Gehalt deiner Partnerin oder deines Partners, Kindergeld. Dazu nur Nebeneinkünfte, die dauerhaft und sicher sind. Weihnachtsgeld und schwankende Boni gehören nicht in die Monatsrechnung, die nimmst du höchstens als Reserve.
In die Ausgaben: Essen, Kleidung, Drogerie. Auto oder Bahn, beim Auto inklusive Versicherung, Steuer und Rücklage für Reparaturen. Versicherungen. Handy, Internet, Streaming, Rundfunkbeitrag. Kita, Schule, Hobbys der Kinder. Laufende Kredite und Unterhalt. Und Geld für Urlaub, Geschenke und ein bisschen Spaß, sonst hältst du es nicht durch. Deine jetzige Miete lässt du weg, die ersetzt später die Kreditrate.
Einnahmen minus Ausgaben ist dein frei verfügbares Geld.
Der teuerste Fehler an dieser Stelle ist das Schönrechnen.
Es ist verlockend, die Lebenshaltung klein zu rechnen, damit ein größeres Haus rauskommt. Die Bank rechnet trotzdem mit realistischen Pauschalen, und am Ende lebst du in dem Haus, nicht die Tabelle. Eine zu enge Rechnung heißt: Kein Urlaub, kein Restaurant, Panik bei jeder kaputten Waschmaschine.
Was du jetzt tust: Nimm deine letzten drei Kontoauszüge und zähl nach, was wirklich rausging. Nicht schätzen. Die meisten unterschätzen ihre Ausgaben um mehrere hundert Euro im Monat.
Wie die Bank rechnet
Die Bank stellt eine Haushaltsrechnung auf: Anrechenbares Nettoeinkommen minus Lebenshaltungspauschale minus bestehende Verpflichtungen. Was übrig bleibt, ist die freie Liquidität, aus der die Rate bezahlt wird.
Unbefristetes Nettogehalt zählt voll, Kindergeld auch. Boni, Überstunden und Provisionen werden oft nur gekürzt angesetzt oder gar nicht. Bei Selbstständigen zählt der Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre, mit Sicherheitsabschlag.
Für die Lebenshaltung setzen Banken je nach Institut grob 650 bis 800 Euro für die erste Person an, plus rund 250 Euro je weiterer Person, dazu getrennte Positionen für Auto und laufende Kredite. Liegt deine ehrliche Rechnung höher, ist deine Zahl maßgeblich.
Bestehende Kredite wirken überproportional stark, weil sie zusätzlich in die SCHUFA eingehen. Einen teuren Konsumkredit vor dem Hauskauf abzulösen, kann die Finanzierung mehr verbessern als zusätzliches Eigenkapital.
Schritt 2 von 4
Welche Rate du dauerhaft tragen kannst
Nicht alles, was übrig ist, geht in die Kreditrate. Ein Haus kostet auch nach dem Kauf jeden Monat Geld.
Die Faustregel: Höchstens 35 Prozent vom Haushaltsnetto. 40 Prozent sind die absolute Obergrenze, darüber wird es eng. Diese Regel gilt für die reine Kreditrate aus Zins und Tilgung. Zwei Posten kommen obendrauf:
| Was noch dazukommt | Womit du rechnen musst |
|---|---|
| Betriebskosten (Strom, Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Versicherung, Schornsteinfeger) | etwa 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter im Monat |
| Rücklage für Reparaturen | 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter bei einem jungen Haus, 3 bis 4 Euro bei einem alten |
Bei 120 Quadratmetern sind das 360 bis 480 Euro Betriebskosten und noch einmal 120 bis 480 Euro Rücklage. Im eigenen Haus gibt es keinen Vermieter, der das kaputte Dach bezahlt. Das bist jetzt du.
Was du jetzt tust: Rechne zwei Zahlen aus und nimm die kleinere.
- 35 Prozent von deinem Haushaltsnetto. Achtung: Vom Nettoeinkommen, nicht vom frei verfügbaren Geld aus Schritt 1.
- Frei verfügbar minus Betriebskosten minus Rücklage minus etwas Sparen.
Die kleinere von beiden ist deine belastbare Monatsrate.
Schritt 3 von 4
Was dein Eigenkapital leisten muss
Eigenkapital ist alles, was du selbst mitbringst: Erspartes, Bausparvertrag, Geld aus einem Verkauf, geschenktes oder geerbtes Geld.
Erste Regel: Das Eigenkapital muss mindestens die Kaufnebenkosten decken. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler machen je nach Bundesland 5,5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis aus. Die Bank finanziert das ungern mit, weil kein Gegenwert dahintersteht. Eine Grunderwerbsteuer kann man nicht beleihen. Was genau anfällt, steht in den Kaufnebenkosten.
Zweite Regel: Ideal sind die Nebenkosten plus rund 20 Prozent vom Kaufpreis. Dann finanzierst du nur noch etwa 80 Prozent über die Bank, und das ist die günstigste normale Variante.
Warum mehr Eigenkapital den Zins senkt
Die Bank fragt sich: Wie viel vom Hauswert leihe ich dir? Diese Zahl heißt Beleihungsauslauf. Je höher sie ist, desto riskanter für die Bank, desto höher dein Zins.
| Du bringst mit | Du finanzierst | Effekt auf den Zins |
|---|---|---|
| Nebenkosten plus 20 Prozent | etwa 80 Prozent | bester normaler Zins |
| Nebenkosten plus etwas | etwa 90 Prozent | rund 0,2 Punkte mehr |
| nur die Nebenkosten | 100 Prozent vom Kaufpreis | rund 0,5 bis 0,8 Punkte mehr |
| gar nichts | 110 Prozent | rund 0,8 bis 1,5 Punkte mehr |
Ein Prozentpunkt mehr Zins auf 350.000 Euro sind 3.500 Euro im Jahr, also rund 290 Euro im Monat. Dieselbe Rate kauft dir dann ein deutlich kleineres Haus. Eigenkapital wirkt doppelt: Es erhöht direkt den möglichen Kaufpreis, und es macht jeden geliehenen Euro billiger.
Was du jetzt tust: Zähl dein Eigenkapital zusammen, aber lass einen Notgroschen von drei bis sechs Netto-Monatsgehältern liegen. Wer sich komplett leerräumt, steht bei der ersten Reparatur ohne Reserve da und muss teuer nachfinanzieren.
Schritt 4 von 4
Die Rückrechnung zum Kaufpreis
Jetzt setzt du alles zusammen. Aus der Rate wird das Darlehen, aus Darlehen plus Eigenkapital minus Nebenkosten wird der Kaufpreis.
Aus der Rate wird das Darlehen:
Darlehen = (Monatsrate × 12) / (Zins in % + Tilgung in %) × 100
Aus dem Darlehen wird der Kaufpreis:
Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) / (1 + Nebenkostensatz)
Warum geteilt und nicht minus? Weil die Nebenkosten ein Prozentsatz vom Kaufpreis sind, den du noch gar nicht kennst. Die Division löst dieses Henne-Ei-Problem in einem Schritt.
Wie sich Rate, Restschuld und Laufzeit bei deinen Zahlen verhalten, kannst du im Finanzierungsrechner durchspielen.
Ein Beispiel zum Mitrechnen
Angenommen: 5.000 Euro Haushaltsnetto, 80.000 Euro Eigenkapital, 3,9 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, 10 Prozent Nebenkosten. Der Zinssatz ist hier nur eine Annahme zum Rechnen, deinen echten Zins nennt dir erst die Bank.
Die Rate: 35 Prozent von 5.000 Euro sind 1.750 Euro.
Das Darlehen: 1.750 mal 12 sind 21.000 Euro im Jahr. Geteilt durch 5,9 und mal 100 ergibt rund 356.000 Euro.
Der Kaufpreis: 356.000 plus 80.000 sind 436.000 Euro. Geteilt durch 1,10 ergibt rund 396.000 Euro.
Die Probe: Die Nebenkosten sind 10 Prozent von 396.000, also rund 39.600 Euro. Die zahlt das Eigenkapital zuerst, es bleiben 40.400 Euro für den Kaufpreis. 396.000 minus 40.400 sind 356.000 Euro, genau das Darlehen. Geht auf.
Mit 5.000 Euro netto und 80.000 Euro Eigenkapital sind rund 396.000 Euro Kaufpreis drin. Plus 360 bis 480 Euro Betriebskosten und 120 bis 480 Euro Rücklage im Monat.
Der Test
Hält die Rate auch in einem schlechten Jahr
Eine Baufinanzierung läuft 20 bis 35 Jahre. In dieser Zeit passiert garantiert etwas. Rechne vier Fälle durch.
1. Die Zinsen steigen. Das ist der wichtigste. Nach Ende der Zinsbindung, meist nach zehn Jahren, ist noch ein großer Teil der Schuld offen. Die wird zum dann gültigen Zins neu finanziert, und niemand weiß, wo der steht. Im Beispiel oben bleiben nach zehn Jahren rund 268.000 Euro offen. Rechne die einmal mit zwei Prozentpunkten mehr durch. Hält deine Haushaltsrechnung das aus? Genau diese Frage beantwortet der Stresstest im Budgetrechner, und zwar für alle Kombinationen aus zwei Rückschlägen zugleich.
2. Ein Einkommen fällt weg. Was passiert bei Jobverlust oder längerer Krankheit? Dafür ist der Notgroschen da. Frag dich ehrlich: Könnten wir die Rate ein paar Monate von einem Gehalt allein tragen?
3. Ein Kind kommt. Dann fällt oft ein Einkommen teilweise weg und die Ausgaben steigen gleichzeitig. Wenn ihr Kinder plant, rechne schon jetzt gegen das reduzierte Einkommen.
4. Etwas Großes geht kaputt. Eine neue Heizung, ein undichtes Dach. Genau dafür ist die Rücklage aus Schritt 2 da, und deshalb ist sie kein Luxus.
Deine Finanzierung ist robust, wenn sie mindestens einen dieser Fälle locker aushält. Fällt sie schon bei einem einzelnen durch, ist das Haus zu teuer.
Wenn es nicht passt
Vier Stellschrauben, und eine fünfte
| Stellschraube | Was sie bringt | Der Haken |
|---|---|---|
| Mehr Eigenkapital | Erhöht den Kaufpreis und senkt gleichzeitig den Zins. Der stärkste Hebel. | Du brauchst das Geld erst mal. Den Notgroschen trotzdem nie antasten. |
| Höhere Rate | Größeres Darlehen. | Weniger Luft im Alltag, riskanter im Test oben. Nie über 40 Prozent. |
| Niedrigere Tilgung | Senkt die Rate sofort, es sieht nach mehr Haus aus. | Gefährlich. Du tilgst kaum, die Restschuld nach zehn Jahren ist riesig. |
| Längere Zinsbindung | 15 oder 20 Jahre Sicherheit gegen steigende Zinsen. | Kostet heute einen kleinen Aufschlag. Kündigen darfst du nach zehn Jahren trotzdem. |
Die ehrlichste Stellschraube ist die fünfte, die keiner mag: Ein günstigeres Haus.
Wenn du an Tilgung und Rate drehen musst, bis es gerade so passt, ist das Haus eine Nummer zu groß. Ein Haus für 350.000 Euro statt 396.000 Euro schläft sich deutlich ruhiger.
Zum Mitnehmen
Die Zusammenfassung
Wenn du die vier Schritte nicht von Hand rechnen willst: Der Budgetrechner macht genau diese Rechnung mit deinen Zahlen und zeigt dir beide Grenzen nebeneinander.
Rechne in dieser Reihenfolge: Erst was übrig bleibt, dann die Rate, dann das Eigenkapital, dann rückwärts der Kaufpreis. Nimm bei der Rate immer die kleinere der beiden Zahlen. Halt die Kreditrate unter 35 Prozent vom Netto und rechne Betriebskosten und Rücklage getrennt dazu. Lass drei bis sechs Monatsgehälter als Reserve liegen.
Und dann geh mit deinen drei Zahlen zur Bank, nicht mit einer Frage. Wer seine Zahlen kennt, verhandelt anders.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand Juli 2026.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mit 3.000 Euro netto kaufen?
Als grobe Orientierung: 35 Prozent von 3.000 Euro sind 1.050 Euro Rate. Bei 3,9 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt das ein Darlehen von rund 213.000 Euro. Mit 40.000 Euro Eigenkapital und 10 Prozent Nebenkosten wären das etwa 230.000 Euro Kaufpreis. Deine eigene Zahl kann deutlich abweichen, weil sie an deinen echten Ausgaben und deinem echten Zins hängt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?
Mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten davon bezahlt sind, also je nach Bundesland und Makler 5,5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Die Bank finanziert diese Kosten ungern mit. Günstig wird es, wenn du zusätzlich etwa 20 Prozent vom Kaufpreis mitbringst. Dann finanzierst du nur 80 Prozent und bekommst den besten normalen Zins.
Wie viel Prozent vom Nettoeinkommen darf die Rate sein?
Als Daumenwert höchstens 35 Prozent vom Haushaltsnetto, 40 Prozent sind die absolute Obergrenze. Wichtig: Das gilt nur für die reine Kreditrate. Betriebskosten und Rücklage für Reparaturen kommen obendrauf und müssen auch noch passen.
Rechnet die Bank genauso?
Ähnlich, aber mit eigenen Pauschalen. Die Bank setzt für die Lebenshaltung feste Beträge an, oft rund 650 bis 800 Euro für die erste Person und etwa 250 Euro für jede weitere. Liegen deine echten Ausgaben darüber, ist deine Zahl die richtige, nicht die der Bank.
Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Möglich ist es, aber teuer. Ohne Eigenkapital zahlst du je nach Bank etwa 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte mehr Zins, und in den ersten Jahren sind deine Schulden höher als der Wert des Hauses. Das geht nur bei einem hohen und sehr sicheren Einkommen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel zeigt, wie du dein Budget selbst überschlägst. Er ist keine Finanzierungsberatung und ersetzt kein Angebot einer Bank. Deinen echten Zins und deine echte Rate bekommst du erst, wenn eine Bank deine Unterlagen gesehen hat.
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