Finanzierung und BudgetWie viel Haus kann ich mir leisten? Die Rechnung in vier Schritten
Budgetrechner Hauskauf: Was darf das Haus kosten?
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 13. August 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Trag ein, was reinkommt und was rausgeht, dann siehst du drei Zahlen: Deine belastbare Monatsrate, dein maximales Darlehen und den maximalen Kaufpreis, mit dem du suchen darfst.
Inhalt4 Abschnitte
Die meisten fangen beim Haus an und rechnen danach. Dann sitzt du im Termin bei der Bank und hoffst. Rechne zuerst, dann schaust du dir nur noch Häuser an, die zu deiner Zahl passen. Das spart dir Enttäuschungen und, wenn es dumm läuft, dreißig Jahre knappe Monate.
Der Rechner geht dabei einen Schritt weiter als die üblichen Budgetrechner: Er nimmt nicht nur die Faustregel der Banken, sondern deinen echten Haushalt Zeile für Zeile, und er prüft am Ende, ob die Rechnung auch dann noch hält, wenn zwei Dinge gleichzeitig schiefgehen.
Was darf das Haus kosten?
Nur was sicher und dauerhaft kommt. Weihnachtsgeld und schwankende Boni gehören nicht in die Monatsrechnung.
Alles außer deiner jetzigen Miete, die ersetzt später die Rate. Lies die Beträge aus den letzten drei Kontoauszügen ab, statt sie zu schätzen.
Eigenkapital fürs Haus: 80.000 € (Erspartes minus Rücklage). Damit rechnet alles hier. Kaufnebenkosten: 12,1 % in Nordrhein-Westfalen, mit Makler.
So teuer darf das Haus sein
394.458 €
Kaufpreis ohne Nebenkosten. Die 12,1 % Nebenkosten (47.611 €) zahlst du aus dem Eigenkapital.
Belastbare Rate
1.750 €
Zins und Tilgung
Maximales Darlehen
362.069 €
Kreditbetrag
Wohnkosten gesamt
2.410 €
mit Betriebskosten und Rücklage
Eine Finanzierung kippt selten an einer Sache. Sie kippt, wenn zwei zusammenkommen. Der Test rechnet deshalb alle sechs Kombinationen aus zwei dieser vier Situationen durch:
Kaufpreis dazu
394.458 €
Darlehen 362.069 €
5 von 6 Kombinationen gehen ins Minus. Wenn du dein Maximum voll einplanst, ist das normal: Dann fehlt jeder Puffer. Wie weit du runtergehen musst, steht unten.
Rückwärts gerechnet: So viel Haus hält den Test aus
Stressfester Kaufpreis
178.460 €
Rate dafür
580 €
Darlehen dafür
120.000 €
Statt 394.458 € Kaufpreis und 1.750 € Rate. Das ist die untere Kante: zwei dauerhafte Rückschläge zugleich, ohne dass ein Monat ins Minus geht. Die Wahrheit liegt meist dazwischen, und wo genau, entscheidest du.
Kostenlos und unverbindlich
Echte Konditionen statt Annahmen
Der Rechner arbeitet mit dem Zins, den du oben einträgst. Was du wirklich bekommst, hängt an Eigenkapital, Einkommen und Objekt und ist von Bank zu Bank verschieden. Schick uns deine Zahlen, dann holen wir dir Angebote von mehreren Banken, und du rechnest hier mit echten Zinsen weiter.
» Zinsangebot anfordern «Kostenlos und unverbindlich. Du entscheidest danach, ob du etwas machst.
Eine Orientierung, keine Finanzierungszusage. Banken rechnen zusätzlich mit eigenen Pauschalen pro Person und schauen auf Bonität, Beruf und Objekt. Der Stresstest unterstellt, dass der Zins nach zehn Jahren neu verhandelt wird.
Die zwei Grenzen
Warum wir beide zeigen
Der Rechner zieht zwei Linien und nimmt die untere davon.
Die Faustregel der Banken: Höchstens 35 Prozent vom Haushaltsnetto gehen in die Rate. Das ist die Zahl, die dir eine Bank meist genehmigt.
Deine ehrliche Rechnung: Einkommen minus echte Ausgaben, minus Betriebskosten, minus Rücklage für Reparaturen. Das ist die Zahl, die du im Alltag wirklich merkst.
Bei den meisten Haushalten liegt die zweite Zahl niedriger. Das ist kein Fehler im Rechner, das ist die eigentliche Information: Banken kennen dein Leben nicht. Sie rechnen mit Pauschalen, oft 650 bis 800 Euro Lebenshaltung für die erste Person und rund 250 Euro für jede weitere. Wer zwei Kinder, ein Auto und einen Hund hat, liegt darüber.
Nimm für die Lebenshaltung nicht das, was du glaubst. Nimm die letzten drei Kontoauszüge und zähl zusammen. Der Unterschied zwischen geschätzt und abgelesen sind bei den meisten 400 bis 600 Euro im Monat.
Was fast jeder vergisst
Die Kosten neben der Rate
Ein Haus kostet nicht nur die Rate. Zwei Posten laufen immer mit, und beide stecken schon in dieser Rechnung drin:
- Betriebskosten, rund 4 Euro je Quadratmeter und Monat: Strom, Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Versicherung, Schornsteinfeger. Bei 120 Quadratmetern sind das 480 Euro.
- Instandhaltungsrücklage, 1,50 Euro je Quadratmeter und Monat bei einem gepflegten Haus, bei einem Altbau eher das Doppelte. Das ist das Geld für die Heizung, die irgendwann kaputtgeht, und für das Dach, das irgendwann dran ist.
Beide Werte stehen im Rechner unter „Annahmen“ und lassen sich ändern. Wenn du einen Altbau von 1960 anschaust, setz die Rücklage auf 3 Euro und schau, was das mit deinem Kaufpreis macht.
Die Rücklage fühlt sich beim Rechnen wie eine Schikane an. Sie ist der Unterschied zwischen einer Reparatur und einem Problem. Eine neue Heizung kostet 9.000 bis 15.000 Euro, und sie fragt vorher nicht.
Die drei Zahlen im Ergebnis
Wie du sie liest
Die belastbare Rate ist deine Zahl für das Gespräch mit der Bank. Nicht die, die die Bank dir nennt.
Das maximale Darlehen ergibt sich aus Rate, Zins und Tilgung. Es reagiert empfindlich auf beides: Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet dich bei gleicher Rate rund 17 Prozent Darlehen. Eine höhere Tilgung kostet dich ebenfalls Darlehen, kauft dir aber Sicherheit, weil die Restschuld nach der Zinsbindung kleiner ist. Wie stark das wirkt, siehst du im Finanzierungsrechner.
Der maximale Kaufpreis ist das, was im Inserat stehen darf. Er ist kleiner als Darlehen plus Eigenkapital, weil die Kaufnebenkosten zuerst aus deinem Eigenkapital bezahlt werden. Je nach Bundesland und Makler sind das 5,5 bis 15 Prozent, die niemals im Haus landen.
Der Stresstest
Warum zwei Dinge zugleich die eigentliche Frage sind
Die Rechnung oben stimmt für heute. Ein Hauskauf läuft aber über dreißig Jahre, und in dreißig Jahren passiert etwas. Eine Finanzierung kippt dabei selten an einer einzelnen Sache. Sie kippt, wenn zwei zusammenkommen.
Der Rechner prüft deshalb vier Situationen, und zwar in allen sechs Kombinationen aus je zweien:
- Die Zinsen steigen. Nach der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert, zwei Punkte höher.
- Ein Einkommen fällt weg. Jobverlust, Elternzeit, längere Krankheit.
- Das Leben wird teurer. Dauerhaft, nicht für einen Monat.
- Eine große Reparatur kommt. Heizung, Dach, Leitungen, gegen deine Rücklage gerechnet.
Für jede Kombination steht da, ob deine Rechnung sie trägt und wie viel Puffer im Monat bleibt oder fehlt. Das ist die Frage, die eine Bank dir nicht stellt, weil sie sie nicht stellen muss: Die Bank hat das Haus als Sicherheit, du hast dein Leben darin.
Und wenn es nicht hält, rechnet der Test rückwärts. Dann steht darunter, welcher Kaufpreis jede Kombination aushalten würde, und du kannst mit dieser Rate weiterrechnen.
Zwei Dinge dazu, damit die Zahl richtig eingeordnet ist. Erstens: Wer sein Maximum voll einplant, fällt immer durch, das ist Mathematik und kein Urteil über dich. Bei der maximalen Rate bleibt per Definition kein Puffer übrig. Zweitens: Der Test unterstellt dauerhafte Rückschläge, kein schwieriges halbes Jahr. Die rückwärts gerechnete Zahl ist deshalb die untere Kante, nicht die Empfehlung.
Die ehrliche Antwort liegt meist dazwischen. Der Rechner zeigt dir beide Enden, damit du selbst entscheidest, wo du dich hinsetzt.
Die ausführliche Rechnung Schritt für Schritt, mit Beispielen und den Zahlen dahinter, steht in Wie viel Haus kann ich mir leisten. Was beim Kauf zusätzlich fällig wird, rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner aus.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?
Als Daumenwert höchstens 35 Prozent vom Haushaltsnetto als Rate. Bei 4.000 Euro netto sind das 1.400 Euro. Daraus wird bei 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ein Darlehen von rund 290.000 Euro. Wichtig ist die zweite Rechnung daneben: Was bleibt nach deinen echten Ausgaben, Betriebskosten und Rücklage übrig? Die kleinere der beiden Zahlen gilt.
Rechnet die Bank genauso?
Ähnlich, aber mit Pauschalen. Die Bank setzt für die Lebenshaltung feste Beträge an, oft rund 650 bis 800 Euro für die erste Person und etwa 250 Euro für jede weitere. Liegen deine echten Ausgaben darüber, ist deine Zahl die richtige, auch wenn die Bank mehr genehmigt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens so viel, dass die Kaufnebenkosten davon bezahlt sind, je nach Bundesland und Makler 5,5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Die finanziert eine Bank in der Regel nicht mit. Richtig günstig wird der Zins ab etwa 20 Prozent Eigenkapital zusätzlich.
Warum sinkt mein maximaler Kaufpreis, wenn der Zins steigt?
Weil deine Rate gleich bleibt, aber ein größerer Teil davon an die Bank geht statt in die Tilgung. Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet dich bei gleicher Rate rund 17 Prozent Darlehen. Genau deshalb lohnt es sich, mehrere Banken vergleichen zu lassen.
Sind Betriebskosten und Rücklage wirklich nötig in der Rechnung?
Ja, das ist der Punkt, an dem die meisten Rechnungen zu schön werden. Ein Haus mit 120 Quadratmetern kostet rund 480 Euro Betriebskosten und 180 Euro Rücklage im Monat, zusätzlich zur Rate. Wer das weglässt, plant rund 660 Euro zu viel ein.
Rechtlicher Hinweis: Der Rechner ist eine Orientierung und keine Finanzierungszusage. Banken rechnen mit eigenen Pauschalen für die Lebenshaltung und schauen zusätzlich auf Bonität, Beruf und Objekt. Verbindlich ist allein das Angebot deiner Bank.
Bevor du zur Bank gehst
Geh für deine Finanzierung nicht nur zu deiner Hausbank
Deine Hausbank macht dir ein Angebot. Ein Angebot ist aber kein Vergleich. Schick uns deine Zahlen, dann schauen wir sie uns an und holen dir Angebote von mehreren Banken.
» Finanzierung prüfen lassen «Kostenlos und unverbindlich. Du entscheidest danach, ob du etwas machst.
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