Baufinanzierung vergleichen: Hausbank, Vermittler oder Portal?
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 15. Oktober 20265 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Deine Hausbank kennt genau ein Angebot: Ihr eigenes. Ein freier Vermittler fragt in einem Durchgang mehrere Banken ab, und zwar als Konditionsanfrage, die deine Schufa-Note nicht berührt. Dich kostet das in der Regel nichts. Was dabei herauskommt, hängt an deiner Darlehenshöhe: Je 100.000 Euro sind ein halber Prozentpunkt rund 500 Euro Zins im Jahr.
Inhalt7 Abschnitte
Die meisten gehen mit ihrer Finanzierung dorthin, wo ihr Gehalt ankommt. Das ist verständlich und oft der erste Fehler. Nicht weil die Hausbank schlecht wäre, sondern weil ein Angebot kein Vergleich ist.
Die drei Wege
Wer dir eine Finanzierung besorgt
Die Hausbank oder Sparkasse. Ein Ansprechpartner, bekanntes Haus, du kennst den Namen. Sie kann dir aber nur ihr eigenes Produkt verkaufen. Fällt dein Fall aus dem Raster, etwa weil du selbstständig bist, viel finanzieren willst oder das Haus alt ist, dann gibt es entweder einen Aufschlag oder ein Nein. Ein Nein heißt in diesem Fall nur: Nicht bei dieser einen Bank.
Der freie Vermittler oder Finanzierungsberater. Er ist an keine Bank gebunden und fragt für dich mehrere Häuser ab, bei den großen sind 300 bis 500 Banken angebunden, darunter auch Institute ohne Filialen. Er sucht dabei nicht nur den Zins, sondern die Bank, die zu deinem Fall passt. Bezahlt wird er von der Bank, bei der das Darlehen zustande kommt.
Das Vergleichsportal im Internet. Gut, um ein Gefühl für das Zinsniveau zu bekommen. Der Zins, der dort groß steht, ist aber ein Bestfall, und am Ende landest du meist ebenfalls bei einem Vermittler, der deine Daten aufnimmt.
Der ehrliche Weg ist beides. Lass mehrere Banken über einen Vermittler abfragen und hol zusätzlich das Angebot deiner Hausbank. Erst dann weißt du, ob deine Bank mithält. Oft bewegt sie sich, wenn du ein konkretes anderes Angebot auf dem Tisch hast.
Warum der Zins aus der Werbung nicht dein Zins ist
Die Angebote mit den niedrigen Zahlen rechnen mit einem Fall, der auf die meisten nicht passt: Etwa 60 Prozent Beleihungsauslauf, also 40 Prozent Eigenkapital, sehr gute Bonität, unbefristetes Arbeitsverhältnis, ein normales Haus in einer guten Lage.
Deinen Zins bestimmen vier Dinge:
- Der Beleihungsauslauf. Wie viel vom Wert der Immobilie du leihst. Das ist der größte Hebel, mehr dazu unter Eigenkapital beim Hauskauf.
- Deine Bonität. Einkommen, Sicherheit des Einkommens, Schufa, bestehende Kredite.
- Das Objekt. Baujahr, Zustand, Lage, Vermietbarkeit. Ein Haus, das die Bank im Notfall schlecht verkaufen kann, kostet Aufschlag.
- Die Zinsbindung. Je länger du den Zins festschreibst, desto teurer ist er, dafür steht die Rate länger fest.
Im Oktober 2026 lagen die Angebote für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 4,5 Prozent, je nach Anbieter und Fall etwa zwischen 4,1 und 4,6 Prozent. Das ist eine Momentaufnahme und keine Zusage, und für deinen Fall kann es deutlich darüber liegen.
Die sechs Zahlen
Woran du zwei Angebote wirklich erkennst
Zwei Angebote sind nur vergleichbar, wenn Darlehenssumme, Zinsbindung und anfängliche Tilgung gleich sind. Sonst vergleichst du zwei verschiedene Verträge.
| Was | Warum es zählt |
|---|---|
| Effektivzins | Enthält die Nebenkosten des Darlehens, nicht nur den Sollzins |
| Zinsbindung | Wie lange die Rate feststeht |
| Anfängliche Tilgung | Bestimmt Rate und Tempo. Unter 2 Prozent wird es lang |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | Die Zahl, die über dein Risiko entscheidet |
| Kostenloses Sondertilgungsrecht | Üblich sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme im Jahr |
| Bereitstellungszinsfreie Zeit | Wichtig, wenn das Geld erst später gebraucht wird |
Die Restschuld ist der Punkt, den fast alle übersehen. Nach zehn Jahren brauchst du eine Anschlussfinanzierung, und zu welchem Zins, weiß heute niemand. Was von deinem Darlehen dann noch offen ist, rechnest du im Finanzierungsrechner nach, dort siehst du auch, was Sondertilgung und eine höhere Tilgung bewirken.
Die Schufa-Regel
Nicht selbst bei fünf Banken anfragen
Es gibt zwei Arten von Anfragen. Die Konditionsanfrage fragt: Was würde dieser Kunde bei uns zahlen? Die sieht außer dir niemand, und deine Note ändert sich dadurch nicht. Die Kreditanfrage fragt: Wollen wir diesem Kunden wirklich Geld leihen? Die sehen auch andere Banken, und sie drückt die Note.
Wer auf eigene Faust durch fünf Filialen läuft, riskiert fünf Kreditanfragen. Ein Vermittler stellt eine Anfrage für mehrere Banken, und zwar als Konditionsanfrage. Sag den Satz trotzdem: "Bitte als Konditionsanfrage." Alles dazu steht in Finanzierungsbestätigung.
Was der Unterschied in Euro ist
Das ist die Rechnung, die zählt, und sie hängt an deiner Darlehenshöhe.
Je 100.000 Euro Darlehen sind ein halber Prozentpunkt weniger Zins rund 500 Euro im Jahr.
- Bei 200.000 Euro Darlehen: 1.000 Euro im Jahr, über zehn Jahre rund 10.000 Euro.
- Bei 300.000 Euro Darlehen: 1.500 Euro im Jahr, über zehn Jahre rund 15.000 Euro.
- Bei 400.000 Euro Darlehen: 2.000 Euro im Jahr, über zehn Jahre rund 20.000 Euro.
Dazu kommt, dass bei gleicher Rate mehr getilgt wird. Die Restschuld nach zehn Jahren fällt also niedriger aus, und du startest in die Anschlussfinanzierung mit weniger Schulden.
Die Förderung gehört in denselben Vergleich
Ein Angebot ohne Förderung ist kein vollständiges Angebot. KfW-Mittel und die Programme der Förderbank deines Bundeslands sind oft günstiger als jedes Bankdarlehen, müssen aber über die Bank beantragt werden, und zwar vor dem Kaufvertrag. Wer das vergisst, verschenkt Geld. Siehe KfW-Förderung beim Hauskauf.
Genau hier trennt sich die Spreu: Ein guter Berater rechnet die Förderung von Anfang an mit ein, statt sie als Extra zu behandeln.
Die Reihenfolge
Was wann passiert
- Dein Budget klären. Was du dir leisten kannst, steht in Wie viel Haus kann ich mir leisten. Diese Zahl brauchst du vor dem ersten Gespräch.
- Deine vier Blöcke aufschreiben: Einnahmen, Ausgaben, Vermögen, Verbindlichkeiten.
- Einen Vermittler mehrere Banken abfragen lassen, dazu das Angebot der Hausbank einholen.
- Angebote gleich machen und die sechs Zahlen oben nebeneinanderlegen.
- Finanzierungsbestätigung mitnehmen, damit du bei Makler und Verkäufer mitreden kannst.
- Erst mit dem konkreten Haus wird aus der Bestätigung eine verbindliche Zusage. Die braucht der Notartermin.
Die Kaufnebenkosten finanziert dir dabei in der Regel keine Bank mit. Die zahlst du selbst, und sie stehen deshalb vor der Darlehenssumme in deiner Rechnung.
Häufige Fragen
Was ist besser, Hausbank oder freier Vermittler?
Der Vermittler hat den größeren Markt, die Hausbank kennt dich. Der ehrliche Weg ist beides: Lass einen freien Vermittler mehrere Banken abfragen und hol zusätzlich das Angebot deiner Hausbank. Dann hast du einen Vergleich und weißt, ob deine Bank mithält. Nur die Hausbank zu fragen heißt, ein einziges Angebot für den Markt zu halten.
Kostet ein Finanzierungsvermittler etwas?
Für dich in der Regel nichts. Der Vermittler bekommt seine Provision von der Bank, bei der dein Darlehen am Ende abgeschlossen wird. Lass dir das trotzdem schriftlich bestätigen, bevor du Unterlagen herausgibst, und frag nach, ob eine eigene Beratungsgebühr anfällt. Honorarberatung gegen Rechnung gibt es auch, sie ist aber die Ausnahme.
Warum bekomme ich nicht den Zins aus der Werbung?
Der Zins in der Werbung ist ein Bestfall: Meist 60 Prozent Beleihungsauslauf, sehr gute Bonität, unbefristetes Einkommen, Standardobjekt. Je mehr du finanzierst, desto höher der Aufschlag. Grob kostet eine 90-Prozent-Finanzierung 0,2 Punkte mehr, eine 100-Prozent-Finanzierung 0,5 bis 0,8 Punkte, eine Vollfinanzierung 0,8 bis 1,5 Punkte.
Wie viele Banken soll ich anfragen?
Du selbst keine einzige. Ein Vermittler fragt mehrere Banken in einem Durchgang ab, und zwar als Konditionsanfrage, die deine Schufa-Note nicht berührt. Wer auf eigene Faust bei fünf Banken anfragt, riskiert fünf Kreditanfragen, und die drücken die Note.
Was muss ich vergleichen, damit zwei Angebote vergleichbar sind?
Gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche anfängliche Tilgung. Dann sagt der Effektivzins etwas aus. Danach schaust du auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung, auf das kostenlose Sondertilgungsrecht, auf die bereitstellungszinsfreie Zeit und darauf, ob du die Tilgung später ändern darfst.
Was bringt ein halber Prozentpunkt?
Je 100.000 Euro Darlehen sind ein halber Prozentpunkt rund 500 Euro Zins im Jahr. Bei 300.000 Euro sind das 1.500 Euro im ersten Jahr und über zehn Jahre rund 15.000 Euro, dazu eine niedrigere Restschuld. Die Zahl hängt also nicht am Prozentsatz allein, sondern an deiner Darlehenshöhe.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel erklärt, wie ein Vergleich abläuft. Er ist keine Finanzierungsberatung und nennt keine Konditionen einzelner Banken. Was du wirklich bekommst, hängt an deinem Einkommen, deinem Eigenkapital und am Haus, und das rechnet dir nur ein Anbieter mit deinen echten Zahlen aus.
Bevor du zur Bank gehst
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