Kaufnebenkosten und SteuernKaufnebenkosten beim Hauskauf: Womit du wirklich rechnen musst
Notarkosten beim Hauskauf: Was der Notar wirklich kostet
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 17. August 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent vom Kaufpreis. Die Gebühren stehen im Gesetz, sind bundesweit gleich und nicht verhandelbar. Bezahlen musst du sie bar, die Bank finanziert sie nicht mit.
Inhalt6 Abschnitte
Ohne Notar gibt es in Deutschland keinen Hauskauf. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist ohne Beurkundung schlicht ungültig. Das ist kein Formalismus, sondern der Grund, warum bei uns niemand zahlt und dann ohne Haus dasteht.
Trotzdem taucht die Position bei Erstkäufern oft zu spät auf. Sie steht nicht im Exposé, und sie fällt an, bevor der erste Euro Kredit fließt.
Was du zahlst
| Posten | Wie viel | Wann |
|---|---|---|
| Notar | etwa 1,0 bis 1,5 % vom Kaufpreis | nach dem Beurkundungstermin |
| Grundbuchamt | etwa 0,5 % vom Kaufpreis | mit derselben Abwicklung |
| Grundschuld, nur bei Finanzierung | etwa 0,2 bis 0,5 % der Darlehenssumme | zusammen mit dem Rest |
Für die Kalkulation reicht eine einzige Faustregel: rund 2 Prozent vom Kaufpreis für Notar und Grundbuch zusammen.
| Kaufpreis | Notar und Grundbuch, rund 2 % |
|---|---|
| 200.000 € | etwa 4.000 € |
| 300.000 € | etwa 6.000 € |
| 400.000 € | etwa 8.000 € |
| 500.000 € | etwa 10.000 € |
Die Gebühr steigt langsamer als der Kaufpreis. Bei einem günstigen Haus liegt der Notar eher bei 1,5 Prozent, bei einem teuren eher bei 1,0 Prozent. Wer teuer kauft, zahlt also mehr Euro, aber weniger Prozent.
Warum Vergleichen nichts bringt
Notarkosten sind keine Preise, sondern Gebühren. Sie stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz, gelten bundesweit gleich, und ein Notar darf sie weder erhöhen noch unterbieten. Anders gesagt: Jeder Notar in Deutschland kostet für denselben Kauf dasselbe.
Du kannst den Notar nach Nähe, Termin und Verständlichkeit aussuchen, statt nach Preis. Und du musst kein schlechtes Gewissen haben, wenn du beim Termin Fragen stellst, bis du es verstanden hast. Dafür ist er da.
Was der Notar dafür macht
Es sind fünf Dinge, und jedes davon schützt dein Geld an einer anderen Stelle.
- Er beurkundet den Vertrag. Er liest ihn vor, erklärt ihn, beide Seiten unterschreiben. Erst damit ist der Kauf gültig.
- Er trägt eine Reservierung für dich ins Grundbuch ein, die Auflassungsvormerkung. Ab diesem Moment kann der Verkäufer das Haus nicht mehr ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten.
- Er gibt die Zahlung frei, aber erst, wenn alles steht: Vormerkung eingetragen, alte Schulden des Verkäufers werden gelöscht, das Finanzamt hat grünes Licht gegeben. Du zahlst also nie ins Blaue.
- Er beurkundet die Grundschuld für deine Bank, wenn du finanzierst. Das ist der Punkt, an dem die zusätzlichen 0,2 bis 0,5 Prozent entstehen.
- Er meldet die Eigentumsumschreibung an. Erst wenn du im Grundbuch stehst, gehört das Haus wirklich dir.
Wichtig zu verstehen: Der Notar ist neutral. Er ist nicht dein Anwalt. Er prüft nicht, ob der Preis fair ist, und er sagt dir nicht, ob das Haus in Ordnung ist. Er sorgt dafür, dass der Übergang sauber abläuft. Alles Inhaltliche musst du vorher geklärt haben.
Wer zahlt was
In fast jedem Kaufvertrag steht, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Das ist die übliche Verteilung, und darauf solltest du dich einstellen.
Eine Ausnahme ist gängig: Steht im Grundbuch noch eine alte Grundschuld des Verkäufers, muss die gelöscht werden. Diese Löschung zahlt in der Regel der Verkäufer, denn er schuldet dir ein lastenfreies Haus.
Die Notarrechnung kommt nach dem Termin, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist. Sie gehört damit zu dem Geld, das du bar bereithalten musst. Wie viel das insgesamt ist, steht in Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich.
Wo die Notarkosten in der Gesamtrechnung stehen
Die Notarkosten sind einer von vier Posten, die auf den Kaufpreis draufkommen. Der größte ist die Grunderwerbsteuer, und die hängt allein davon ab, in welchem Bundesland das Haus steht.
| Posten | Wie viel | Wer legt es fest |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | dein Bundesland |
| Notar | etwa 1,0 bis 1,5 % | Gesetz, bundesweit gleich |
| Grundbuchamt | etwa 0,5 % | Gesetz, bundesweit gleich |
| Makler | 0 bis etwa 3,57 % für dich | Markt, verhandelbar |
Alle vier zusammen sind je nach Bundesland und Maklersituation 5,5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Die vollständige Aufschlüsselung mit allen 16 Bundesländern steht in Kaufnebenkosten beim Hauskauf. Deine eigene Summe rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner aus.
Ein Punkt, an dem sich wirklich etwas sparen lässt
Nicht beim Notar, aber im selben Vertrag: mitgekauftes Inventar.
Küche, Einbauschränke, Markise, Gartenhaus. Was der Verkäufer dir mitverkauft und was beweglich ist, wird im Vertrag getrennt vom Kaufpreis ausgewiesen. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an, weil er nicht zum Grundstück gehört.
Das muss realistisch bleiben, das Finanzamt schaut hin. Aber eine drei Jahre alte Einbauküche mit 15.000 Euro anzusetzen ist normal, und bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer spart das knapp 1.000 Euro. Sprich das früh an, denn im Notartermin ist es zu spät.
Was sonst noch im Kaufvertrag steht und worauf du achtest, bevor du unterschreibst, ist ein eigenes Thema. Vorher hilft dir Immobilien-Exposé lesen dabei, die Angaben zu prüfen, die später im Vertrag landen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Der Notar allein liegt bei etwa 1,0 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis, das Grundbuchamt bei rund 0,5 Prozent. Zusammen rechnest du am besten mit 1,5 bis 2 Prozent. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das grob 6.000 bis 8.000 Euro. Finanzierst du, kommt für die Grundschuld noch einmal etwa 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme dazu.
Wer zahlt den Notar beim Hauskauf, Käufer oder Verkäufer?
In aller Regel der Käufer. So steht es in fast jedem Kaufvertrag, und es ist die übliche Verteilung. Eine Ausnahme gibt es: Muss der Verkäufer alte Grundschulden aus dem Grundbuch löschen lassen, zahlt er diesen Teil selbst, denn er verkauft dir ein lastenfreies Haus.
Kann ich bei den Notarkosten sparen oder Angebote vergleichen?
Nein. Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit gleich. Ein Notar darf sie weder erhöhen noch unterschreiten. Angebote zu vergleichen bringt also nichts. Sparen kannst du nur an anderer Stelle, etwa indem mitgekauftes Inventar sauber im Vertrag ausgewiesen wird.
Wann muss ich die Notarrechnung bezahlen?
Nach dem Beurkundungstermin, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon geflossen ist. Die Rechnung kommt meist wenige Wochen später. Rechne dieses Geld also zum Eigenkapital, das du bar bereithalten musst, nicht zum Kredit.
Was kostet es, wenn der Kauf nach dem Notartermin platzt?
Der Notar rechnet die Arbeit ab, die bereits angefallen ist. Beim Rückzug nach der Beurkundung ist das im Zweifel der volle Satz. Deshalb gilt: Alles klären, bevor beurkundet wird, nicht danach.
Was macht der Notar überhaupt für das Geld?
Er beurkundet den Vertrag, trägt für dich eine Reservierung ins Grundbuch ein, prüft die Voraussetzungen und gibt dir erst dann die Freigabe zum Zahlen, kümmert sich um die Grundschuld deiner Bank und meldet am Ende die Eigentumsumschreibung an. Er arbeitet dabei nicht für dich und nicht für den Verkäufer, sondern neutral für einen sicheren Ablauf.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Das ist eine allgemeine Erklärung, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Was in deinem Vertrag steht und was dein Notar konkret abrechnet, klärst du mit ihm.
Für deinen ersten Hauskauf
Du weißt immer, welcher Schritt als Nächstes dran ist
Die Hauskauf-Checkliste führt dich in 31 Punkten durch sechs Etappen: von Budget und Bank über die Besichtigung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Zu jedem Punkt steht die Erklärung dabei, und jeden erledigten Punkt hakst du ab.
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