Kaufnebenkosten und SteuernKaufnebenkosten beim Hauskauf: Womit du wirklich rechnen musst
Maklerprovision beim Hauskauf: Wer zahlt was, seit das Gesetz geteilt hat
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 28. September 20263 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf dir der Verkäufer höchstens die Hälfte der Maklerprovision aufbürden. Zahlen musst du erst, wenn er seinen Teil gezahlt hat und es dir nachweist. Und ohne Textform gibt es überhaupt keinen Anspruch.
Inhalt6 Abschnitte
Die Maklerprovision ist der einzige Posten der Kaufnebenkosten, bei dem du etwas zu sagen hast.
Seit dem 23. Dezember 2020 stehen dabei drei Regeln im Gesetz.
Die drei Regeln
Was seit 2020 gilt
Die Regeln gelten für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Also für fast jeden ersten Hauskauf.
- Textform ist Pflicht (§ 656a BGB). Der Maklervertrag muss schriftlich oder per E-Mail zustande kommen. Ein Gespräch bei der Besichtigung reicht nicht, ein Haken im Exposé-Portal in aller Regel schon.
- Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Er darf sich nicht von dir 3,57 Prozent und vom Verkäufer nichts versprechen lassen. Verzichtet er beim Verkäufer, verliert er den Anspruch auch dir gegenüber.
- Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte abwälzen (§ 656d BGB). Und deine Hälfte wird erst fällig, wenn er seine gezahlt hat und du dafür einen Nachweis bekommst.
Eine Vereinbarung, die dagegen verstößt, ist unwirksam.
Was das in Euro bedeutet
Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite, in einigen Regionen 2,38 oder 2,98 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro:
| Betrag für dich | |
|---|---|
| 3,57 Prozent | 14.280 Euro |
| 2,98 Prozent | 11.920 Euro |
| 2,38 Prozent | 9.520 Euro |
Das ist Geld, das die Bank in aller Regel nicht mitfinanziert. Es kommt aus deinem Eigenkapital, zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wie sich der ganze Block zusammensetzt, steht in Kaufnebenkosten beim Hauskauf, durchrechnen kannst du ihn im Kaufnebenkosten-Rechner.
Wann die Provision fällig wird
Der Anspruch entsteht, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Also nach dem Notartermin.
Daraus folgt:
- Platzt der Kauf vor dem Notartermin, gibt es keine Provision, auch wenn der Makler zehn Besichtigungen gemacht hat.
- Eine Rechnung vor dem Notartermin ist verfrüht. Du musst sie nicht bezahlen.
- Bei der Abwälzung nach § 656d kommt der Nachweis dazu: Erst wenn der Verkäufer gezahlt hat und du den Beleg gesehen hast, schuldest du deinen Anteil.
Hast du den Maklervertrag online oder am Telefon geschlossen, hast du außerdem in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht, wie bei jedem Fernabsatzgeschäft. Eine Widerrufsbelehrung muss dabei sein. Fehlt sie, verlängert sich die Frist.
Wo du wirklich etwas sparst
An der Provision selbst lässt sich meist wenig drehen, weil ihre Höhe vor deiner Besichtigung mit dem Verkäufer vereinbart wurde. Es gibt trotzdem drei Hebel:
- Über den Kaufpreis. Die Provision ist ein Prozentsatz davon. Jede Preisminderung senkt sie automatisch mit.
- Über das Inventar. Was getrennt gekauft wird, ist nicht Teil des Kaufpreises. Das wirkt auf die Grunderwerbsteuer und, je nach Vereinbarung, auf die Provision. Wie das sauber geht, steht in Kaufnebenkosten.
- Über den Zeitpunkt. Bevor du eine Reservierungsgebühr zahlst oder irgendetwas unterschreibst, lies genau, was da steht. Reservierungsvereinbarungen sind oft unwirksam.
Was nicht funktioniert: Am Makler vorbei direkt beim Verkäufer kaufen, nachdem der Makler dir das Objekt gezeigt hat. Der Anspruch bleibt bestehen.
Beim Kauf ohne Makler
Rund ein Drittel der Häuser wechselt privat den Besitzer. Dann sparst du die Provision, übernimmst aber auch die Arbeit: Unterlagen zusammensuchen, Termine machen, Fragen stellen, die sonst ein Profi stellt.
Ohne Makler weist dich niemand auf Mängel hin, und ein Privatverkäufer haftet in aller Regel nicht für Sachmängel. Was du dir dann selbst besorgen musst, steht in Immobilien-Exposé lesen und in Hausbesichtigung: Die Checkliste für den Termin.
Zum Mitnehmen
- Textform, sonst kein Anspruch.
- Beide Seiten gleich viel, wenn der Makler für beide arbeitet.
- Höchstens die Hälfte, wenn nur der Verkäufer beauftragt hat.
- Fällig erst nach dem Notartermin, bei der Abwälzung sogar erst nach dem Zahlungsnachweis des Verkäufers.
- Die Provision gehört ins Eigenkapital, nicht ins Darlehen: Wie viel Eigenkapital brauche ich.
Häufige Fragen
Wer zahlt beim Hauskauf die Maklerprovision?
Seit Ende 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher: Wer den Makler beauftragt hat, zahlt mindestens die Hälfte. Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel. Der Verkäufer kann dir also nicht mehr die ganze Provision aufbürden.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Üblich sind 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer je Seite, in manchen Regionen 2,38 oder 2,98 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind 3,57 Prozent rund 14.280 Euro. Gesetzlich vorgeschrieben ist keine Höhe, sie ist Verhandlungssache.
Wann muss ich die Provision zahlen?
Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar wirksam geschlossen ist. Und wenn du nur den Anteil des Verkäufers übernimmst, sogar noch später: Erst wenn der Verkäufer seinen eigenen Teil bezahlt hat und er oder der Makler dir das nachweist.
Reicht es, wenn ich mündlich zusage?
Nein. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag oder ein Telefonat nicht. Ohne Textform gibt es keinen Anspruch auf Provision.
Kann ich die Provision verhandeln?
Ja, vor der Besichtigung und über den Kaufpreis. Die Höhe ist frei vereinbar, in einem angespannten Markt sind Makler aber selten beweglich. Wirksamer ist oft, den Kaufpreis zu drücken: Die Provision hängt daran und sinkt automatisch mit.
Zählt die Provision zur Grunderwerbsteuer?
Bei einem eigenen Maklervertrag üblicherweise nicht, sie ist dann dein Vertrag mit dem Makler. Übernimmst du dagegen die Provision des Verkäufers, kann das Finanzamt diesen Betrag als Teil der Gegenleistung ansehen und mitbesteuern. Frag im Zweifel deinen Steuerberater, bevor der Vertrag steht.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel erklärt die gesetzlichen Regeln zur Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher. Er ist keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Vereinbarung wirksam ist, hängt am Wortlaut deiner Unterlagen, und darüber entscheidet im Streitfall ein Gericht. Lies den Entwurf des Kaufvertrags mit deinem Notar durch, bevor du unterschreibst.
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