Immobilien-Exposé lesen: So prüfst du es, bevor du hinfährst
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 12. August 202612 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Ein Exposé ist eine Werbeanzeige, kein ehrlicher Steckbrief. Der Makler darf nicht lügen, aber er darf weglassen, schön formulieren und vorteilhaft rechnen. Wenn du weißt, wo du hinschauen musst, siehst du in fünf Minuten, ob sich die Anfahrt lohnt und mit welchem Verdacht du hinfährst.
Inhalt10 Abschnitte
Freitagabend, das Exposé liegt im Postfach, die Besichtigung ist am Samstag um zehn. Du liest es zweimal durch, es klingt gut, und du fährst hin. Vor Ort stehen zwölf andere Leute im Flur, der Makler redet, und nach zwanzig Minuten sollst du sagen, ob du das Haus willst.
Das ist der falsche Moment, um zum ersten Mal nachzudenken. Die Arbeit gehört an den Küchentisch am Abend davor. Wenn du das Exposé einmal richtig durchgehst, passiert eines von zwei Dingen: Entweder du sparst dir die Fahrt, oder du kommst mit einer Liste an Fragen an, die sonst niemand stellt.
Die Grundhaltung
Ein Exposé ist Werbung
Ein Exposé ist keine Beschreibung des Hauses. Es ist die Auswahl an Informationen, die der Verkäufer zeigen will. Das ist nicht verwerflich, es ist einfach der Job des Maklers. Nur solltest du es beim Lesen wissen.
Daraus folgen zwei Fragen, die du am Ende beantworten können musst:
- Lohnt sich die Besichtigung überhaupt? Es geht um Anfahrt, einen halben Urlaubstag und die Konkurrenz mit anderen Käufern.
- Mit welchem Verdacht fahre ich hin? Jede unklare Angabe, jede beschönigende Formulierung und alles, was fehlt, wird zu einem Prüfpunkt für die Besichtigung.
Deine Aufgabe ist nicht, dem Text zu glauben. Sie ist, die Lücken zu finden.
Schritt 1 von 7
Die Flächen auseinanderhalten
Das ist die meistmissverstandene Stelle im ganzen Exposé. Drei völlig verschiedene Zahlen, die gern durcheinandergehen.
| Feld | Was es heißt und worauf du achtest |
|---|---|
| Wohnfläche | Die Fläche, in der man wirklich wohnt: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad. Auf diese Zahl bezieht sich der Preis pro Quadratmeter. Wurden hier Keller, Hobbyraum oder Spitzboden mitgezählt, wird er künstlich günstig. |
| Grundstücksfläche | Wie groß das Land ist, auf dem das Haus steht: Haus plus Garten plus Einfahrt. Mit der Wohnfläche hat diese Zahl nichts zu tun, die beiden werden nur oft verwechselt. Ein großes Grundstück ist mehr wert, macht aber auch mehr Arbeit und kostet mehr Grundsteuer. |
| Nutzfläche | Räume, die man nutzt, aber nicht zum Wohnen: Keller, Heizungsraum, Garage, Abstellraum, Dachboden. Zählt nicht zur Wohnfläche. Wenn beides zu einer Gesamtfläche verschmilzt, wirkt das Haus größer und billiger, als es ist. |
Die Wohnfläche wird bei Wohnraum meist nach der Wohnflächenverordnung berechnet, und die ist streng:
- Räume mit Dachschräge zählen ab zwei Metern Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht.
- Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage und ein nicht ausgebauter Dachboden zählen nicht mit.
Aus einem großzügig gerechneten Dachgeschoss werden so schnell 20 Quadratmeter weniger.
Notier dir die Wohnfläche als die eine Zahl, mit der du rechnest, und frag nach, wie sie sich zusammensetzt.
Schritt 2 von 7
Das Baujahr, die wichtigste Zahl
Das Baujahr ist die wichtigste einzelne Angabe im ganzen Exposé, weil sie fast alles vorhersagt: Dämmung, Heizung, Elektrik, Schadstoffe, Abdichtung im Keller. Ein Haus von 1962 hat einen anderen Satz an Risiken als eines von 2004, ganz unabhängig davon, wie gepflegt es aussieht.
Grobe Marken, an denen du dich orientieren kannst:
| Gebaut | Womit du rechnen musst |
|---|---|
| vor etwa 1970 | oft keine funktionierende Sperrschicht im Keller, siehe Feuchtigkeit und Schimmel |
| vor 1993 | Asbest möglich, vor allem in alten Bodenbelägen, Kleber und Dachplatten |
| vor etwa 1995 | meist ungedämmte Außenwände, hohe Heizkosten |
| vor etwa 1975 | Elektrik oft ohne ausreichende Absicherung und mit zu wenig Stromkreisen |
Achtung bei kernsaniert. Steht ein zweites Jahr dabei, also „Baujahr 1960, kernsaniert 2015“, dann prüf, was genau saniert wurde. „Kernsaniert“ ist kein geschützter Begriff und bedeutet für sich genommen gar nichts. Häufig ist nur das Sichtbare neu: Bad, Böden, Wandfarbe. Leitungen, Kellerabdichtung und Dachstuhl sind von 1960. Das Teure liegt unsichtbar.
Verlang eine Liste, was wann gemacht wurde, am besten mit Rechnungen. Wer wirklich saniert hat, hat die Ordner.
Schritt 3 von 7
Den Preis selbst nachrechnen
Rechne den Preis pro Quadratmeter selbst aus, mit der Wohnfläche aus Schritt 1. Wurde der Keller mitgezählt, korrigierst du die Fläche nach unten, und der echte Preis pro Quadratmeter steigt.
Dann prüfst du in drei Schritten, ob er plausibel ist:
- Bodenrichtwert nachschlagen. Das ist der amtliche Durchschnittspreis für einen Quadratmeter unbebauten Boden in dieser Gegend. Du gibst die Adresse in ein BORIS-Portal ein, bundesweit unter bodenrichtwerte-boris.de oder beim Portal deines Bundeslands. Die Auskunft ist meist kostenlos.
- Bodenwert vom Kaufpreis abziehen. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt grob den Wert des nackten Grundstücks. Was übrig bleibt, ist rechnerisch das, was du fürs Gebäude zahlst. Bleibt davon kaum etwas übrig, kaufst du fast nur Land mit einem Abrisskandidaten drauf. Ein Abriss kostet bei einem Einfamilienhaus grob 15.000 bis 30.000 Euro, je nach Größe und Schadstofflage.
- Mit drei bis fünf ähnlichen Häusern im selben Ort vergleichen. Liegt dieses deutlich darüber oder darunter, ist das eine Frage, kein Zufall.
Verdächtig billig ist ein Warnsignal, kein Schnäppchen. Ein Preis klar unter dem Ortsniveau hat fast immer einen Grund: Erbbaurecht, Lärm, Sanierungsstau, Mieter, die drin wohnen bleiben, oder eine Zwangsversteigerung in der Vorgeschichte.
Und rechne die Kaufnebenkosten immer mit, am schnellsten im Kaufnebenkosten-Rechner. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen mit 5,5 bis 15 Prozent obendrauf, und dieses Geld finanziert die Bank in der Regel nicht mit. Wie du daraus dein echtes Budget machst, steht in Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Schritt 4 von 7
Den Maklersprech übersetzen
Das ist die wichtigste Tabelle in diesem Artikel. Markier im Exposé jedes dieser Wörter, und aus jeder Übersetzung wird ein Prüfpunkt für die Besichtigung.
| Im Exposé steht | Was es wirklich heißt |
|---|---|
| renovierungsbedürftig | Optisch verbraucht, aber meist bewohnbar. Böden, Bad, Tapeten, Maler. Renovierungskosten sind sicher, je nach Größe fünfstellig. |
| modernisierungsbedürftig | Hier geht es ans Technische: Heizung, Elektrik, Fenster und Dämmung sind veraltet. Zusammen kann das sechsstellig werden. |
| sanierungsbedürftig | Schwere Mängel an der Substanz: Feuchte, Dach, Statik, oft mehreres zusammen. Das teuerste Wort. Nur mit Bausachverständigem und großem Puffer. |
| Handwerkerobjekt, Bastlerobjekt | Im Ist-Zustand praktisch unbewohnbar. Du kaufst eine Baustelle. |
| Liebhaberobjekt | Hat einen Haken, der die meisten abschreckt, und ist schwer weiterzuverkaufen. Frag dich, warum bisher niemand zugegriffen hat. |
| gepflegt | Sauber gehalten, aber nicht modernisiert. Sagt nichts über Heizung, Leitungen und Dämmung. |
| gemütlich, charmant | Meist: Klein. Oft niedrige Decken und enge Räume. Achte auf Quadratmeter und Raumhöhe, nicht auf das Adjektiv. |
| ausbaufähiges Dachgeschoss | Aktuell nicht ausgebaut, es ist ein roher Dachboden. Die beworbenen Quadratmeter gibt es noch nicht, und ob der Ausbau erlaubt ist, ist offen. |
| vermietet, Kapitalanlage | Es wohnen Mieter drin. Der Kauf bricht die Miete nicht, und Eigenbedarf ist langwierig und unsicher. |
| Erbbaurecht, Erbpacht | Das Grundstück gehört dir nicht, du pachtest es. Der niedrige Kaufpreis täuscht: Es kommen laufender Zins und eine begrenzte Laufzeit dazu, und die Finanzierung ist schwieriger. |
| provisionsfrei | Meist Verkauf ohne Makler oder der Verkäufer zahlt. Spart Geld, heißt aber auch: Du musst selbst gründlicher prüfen. |
| bezugsfrei ab sofort | Steht leer. Warum? Kann harmlos sein, langer Leerstand begünstigt aber Feuchte. |
| verkehrsgünstig gelegen | Oft: Laut. Nah an Hauptstraße, Bahn oder Autobahn. Auf der Karte nachprüfen. |
| ländlich, idyllisch, im Grünen | Oft: Abgelegen. Wenig Infrastruktur, weite Wege. Einkauf, Arzt, Schule und Internet prüfen. |
| viel Potenzial, mit etwas Liebe | Es ist viel zu tun. Ein Synonym für renovierungs- bis sanierungsbedürftig. |
Schritt 5 von 7
Den Energieausweis lesen
Der Energieausweis ist die einzige technisch belastbare Zahl, die schon im Inserat stehen muss. Fünf Angaben sind in einer gewerblichen Anzeige Pflicht:
- Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- Der Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
- Der wesentliche Energieträger der Heizung
- Das Baujahr des Gebäudes
- Die Energieeffizienzklasse von A+ bis H
Fehlen sie, ist das ein doppeltes Signal. Praktisch: Der Verkäufer hat den Ausweis nicht oder versteckt einen schlechten Wert. Und formal: Die Angaben wegzulassen ist eine Ordnungswidrigkeit. Wer diese Basics ignoriert, arbeitet schludrig, und das wirft ein Licht auf den Rest der Angaben.
Bedarf oder Verbrauch, das ist ein Unterschied. Der Bedarfsausweis rechnet aus, was das Gebäude technisch braucht, unabhängig davon, wer drin wohnt. Der Verbrauchsausweis mittelt, was die Vorbewohner tatsächlich verbraucht haben. Eine Rentnerin, die gefroren hat, oder ein Jahr Leerstand drücken den Wert künstlich. Ein auffällig guter Verbrauchsausweis bei einem alten Haus ist deshalb kein Beweis, sondern eine Frage.
| Klasse | Kennwert in kWh je m² und Jahr | Was das heißt |
|---|---|---|
| A+ | bis 30 | Passivhaus-Niveau, Heizkosten minimal |
| A | bis 50 | Sehr effizient, moderner Neubau oder Topsanierung |
| B | bis 75 | Gut, energetisch saniert |
| C | bis 100 | Solide, oft sanierter Bestand |
| D | bis 130 | Durchschnittlicher Altbau, teilweise saniert |
| E | bis 160 | Spürbar erhöhte Heizkosten, Sanierungsbedarf absehbar |
| F | bis 200 | Schlecht gedämmt, hohe Heizkosten |
| G | bis 250 | Sehr schlecht, alter ungedämmter Bestand |
| H | über 250 | Energetisch am Ende, Vollsanierung praktisch unausweichlich |
Eine schlechte Klasse ist kein Ausschlusskriterium, sondern ein Preisthema. Rechne die Sanierung ein und nutze sie in der Verhandlung. Umgekehrt ist eine gute Klasse bei einem alten Bau ein gutes Zeichen: Da hat jemand ernsthaft saniert.
Ein Punkt, den viele übersehen: Beim Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten auf dich zukommen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Austausch eines sehr alten Heizkessels. Selbstnutzende Alteigentümer sind davon oft befreit, aber genau diese Befreiung endet mit dem Verkauf. Das Gebäudeenergiegesetz wird derzeit überarbeitet, deshalb lass dir den Stand vom Notar oder einem Energieberater bestätigen, bevor du damit rechnest.
Schritt 6 von 7
Die Lage vom Schreibtisch aus prüfen
Die Lage kannst du fast vollständig prüfen, bevor du losfährst. Vier Dinge, zwanzig Minuten:
- Lärm. Satellitenansicht und Straßenansicht öffnen. Wie nah sind Hauptstraße, Bahnlinie, Autobahn? Dazu die Lärmkarten der Länder und Kommunen, die zeigen Straßen-, Schienen- und Fluglärm farbig. Lärm lässt sich nicht wegrenovieren, er ist ein dauerhafter Abschlag.
- Hochwasser und Starkregen. Die Hochwassergefahrenkarten der Länder zeigen Flüsse und Bäche, die Starkregenkarten der Kommunen zeigen, wo sich Wasser bei Extremregen sammelt, auch weit weg von jedem Fluss. In einer eingestuften Zone wird eine Elementarschadenversicherung teuer oder schwierig. Das ist ein hartes Kriterium.
- Mikrolage. Das Exposé-Foto zeigt nur das Haus. Es zeigt nie die Tankstelle nebenan, das Umspannwerk hinterm Garten oder den Gewerbebetrieb gegenüber. Dreh dich auf der Karte einmal um 360 Grad.
- Alltag. Wie weit zu Supermarkt, Arzt, Kita, Bahnhof? Und wie sieht es mit schnellem Internet aus? Auf dem Land ist das oft der Knackpunkt.
Eine gute Makrolage mit schlechter Mikrolage ist die typische Falle: Schönes Viertel, aber direkt an der Durchgangsstraße. Die Mikrolage kannst du später nicht ändern.
Schritt 7 von 7
Prüfen, was fehlt
Was nicht im Exposé steht, sagt oft mehr als der Text.
| Es fehlt | Wahrscheinlicher Grund und deine Reaktion |
|---|---|
| kein Grundriss | Schlechter Schnitt, Durchgangszimmer, fensterloses Bad. Vor der Fahrt anfordern. |
| keine Keller-Fotos | Feuchte, Risse, niedrige Decke. Bei der Besichtigung zuerst in den Keller. |
| keine Bad-Fotos | Uralt, abgewohnt, Schimmel. Sanierungskosten einplanen. |
| nur Außenaufnahmen bei Sonne | Das Innere hält dem Foto nicht stand. Mit dem Schlechtesten rechnen. |
| keine Bilder vom Heizungsraum | Alte Heizung, kurz vor dem Tausch. Alter und Typ erfragen. |
| kein Baujahr | Sehr alt, soll nicht abschrecken. Erfragen, sonst fehlt dir die wichtigste Zahl. |
| vage Flächen, „ca.“, „großzügig“ | Geschönt oder unsauber gemessen. Nach der Wohnflächenberechnung fragen. |
| nur alte oder weit gezoomte Fotos | Der aktuelle Zustand soll verborgen bleiben. Aktuelle Bilder oder ein Video verlangen. |
Einzeln ist nichts davon ein Drama. Die Häufung ist es. Schönwetter-Außenfotos plus fehlender Grundriss plus fehlender Keller sind zusammen ein klares Muster.
Am Ende
Was vorher geklärt sein muss
Am Ende steht kein Urteil über das Haus. Dafür weißt du nach einem Exposé noch viel zu wenig. Am Ende steht eine Liste mit dem, was offen ist. Geh die fünf Punkte durch und schreib auf, was du nicht beantworten kannst:
- Die Flächen: Plausibel, und liegt ein Grundriss vor?
- Der Energieausweis: Sind alle Pflichtangaben da? Eine schlechte Klasse ist kein Problem, solange sie im Preis steht.
- Der Preis pro Quadratmeter: Passt er zu den Vergleichsobjekten und zum Bodenrichtwert?
- Die Lage: Lärm und Hochwasser auf der Karte geprüft, Alltagswege angeschaut?
- Die Rahmenbedingungen: Erbbaurecht? Mieter drin, obwohl du selbst einziehen willst?
Jeder offene Punkt wird jetzt zu einer von zwei Sachen: Etwas, das du vor der Fahrt anforderst, oder etwas, das du dir vor Ort selbst ansiehst. Nichts davon spricht für sich genommen gegen das Haus.
Was gegen die Fahrt spricht, ist die Häufung: kein Energieausweis und kein Grundriss und nur Schönwetterfotos. Oder „sanierungsbedürftig“ bei einem Budget ohne Puffer. Oder ein Preis weit unter dem Ortsniveau ohne erkennbaren Grund.
Die eine Frage zum Schluss: Würde ich dieses Haus auch dann besichtigen, wenn ich alles wüsste, was im Exposé fehlt? Wenn ja, fahr hin. Wenn nicht, fordere die fehlenden Infos vorher an, statt einen halben Tag zu verfahren.
Zum Mitnehmen
Deine Liste für die Besichtigung
Der Exposé-Check ist erst fertig, wenn eine Liste dabei herauskommt. Trag zusammen:
- Das Baujahr und die Risiken, die daran hängen
- Jeden Maklersprech-Code aus Schritt 4, jeder wird ein Prüfpunkt vor Ort
- Jede fehlende Angabe aus Schritt 7, jede wird eine Frage an den Verkäufer
- Energieklasse und Heizungstyp für die Heizkosten
- Die Lage-Befunde, damit du den Termin zur richtigen Tageszeit legst und nicht sonntags früh in eine Straße fährst, die werktags voll ist
- Deine Preis-Rechnung als Grundlage für die Verhandlung
So wird aus einer Werbeanzeige eine Prüfliste. Und du bist der Einzige im Flur, der weiß, wonach er sucht.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Häufige Fragen
Was muss in einem Exposé stehen?
Frei erfinden darf ein Makler nichts, aber vorgeschrieben ist erstaunlich wenig. Pflicht sind die fünf Angaben aus dem Energieausweis: Art des Ausweises, Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Grundriss, Wohnflächenberechnung, Fotos vom Keller und Angaben zur Heizung sind dagegen freiwillig. Genau deshalb sagt das, was fehlt, oft mehr als der Text.
Woran erkenne ich, dass die Wohnfläche geschönt ist?
Am ungewöhnlich günstigen Preis pro Quadratmeter. Der häufigste Trick ist, den ausgebauten Keller, den Spitzboden oder einen Balkon voll mitzuzählen. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Keller und Heizungsraum gar nicht, Flächen unter einer Dachschräge zwischen einem und zwei Metern Höhe nur zur Hälfte und ein Balkon meist nur zu einem Viertel. Frag nach der Wohnflächenberechnung, dann steht es schwarz auf weiß da.
Was bedeutet gepflegt im Exposé?
Sauber gehalten, aber nicht modernisiert. Ein Haus kann eine 35 Jahre alte Heizung, Leitungen von 1970 und keine Dämmung haben und trotzdem gepflegt sein. Das Wort beschreibt die Oberfläche, nicht die Technik.
Was mache ich, wenn kein Grundriss im Exposé ist?
Vor der Fahrt anfordern. Eine Zimmerzahl sagt nichts über den Schnitt: Vier Zimmer können gut aufgeteilt sein oder vier Durchgangsräume, durch die man laufen muss. Einen schlechten Schnitt bekommst du kaum weg, weil dafür tragende Wände fallen müssten. Kommt kein Grundriss, ist das schon die Antwort.
Ist ein fehlender Energieausweis im Exposé erlaubt?
Nein. In einer gewerblichen Immobilienanzeige müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen, und spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Fehlt er, hat der Verkäufer ihn entweder gar nicht oder der Wert ist schlecht. Beides willst du vorher wissen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel erklärt allgemein, wie Angaben in einem Exposé zu verstehen sind. Er ist keine Rechtsberatung. Die Regeln zum Energieausweis stehen im Gebäudeenergiegesetz, an dem der Gesetzgeber gerade arbeitet. Bevor du dich auf eine Frist berufst, lass sie dir vom Notar oder einem Energieberater bestätigen.
Bevor du zur Besichtigung fährst
Du weißt in zwei Minuten, welche teuren Fehler hinter der Fassade lauern
Lade das Exposé hoch. Der Exposé-Check zeigt dir Warnsignale, fehlende Angaben und die Fragen, die du dem Makler stellen musst. Für alle, die zum ersten Mal ein Haus kaufen und selbst einziehen.
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