Feuchtigkeit und Schimmel beim Hauskauf erkennen: Woher kommt das Wasser?

Feuchtigkeit ist der Befund, bei dem Erstkäufer am häufigsten falsch liegen. In beide Richtungen. Manche steigen bei einem harmlosen Schimmelfleck in der Ecke aus. Andere übersehen den weißen, krümeligen Rand unten an der Kellerwand, weil er unspektakulär aussieht.

Dieser Artikel bringt dir die eine Unterscheidung bei, auf die es ankommt.

Die Grundregel

Vier Sorten Wasser, vier Preisklassen

Feuchtigkeit sieht fast immer gleich aus. Sie kostet aber völlig unterschiedlich, je nachdem, wo das Wasser herkommt. Wenn du nur eine Sache aus diesem Artikel mitnimmst, dann diese Tabelle.

Schwitzwasser oben in der Ecke ist meist harmlos. Ein nasser Streifen mit weißen Krümeln unten im Keller ist teuer.

Diese eine Unterscheidung trennt ein Problem für ein paar hundert Euro von einem Schaden, der fünfstellig wird.

Die Ausrüstung

Was in die Jackentasche passt

Du brauchst kein Werkzeug für hunderte Euro. Fünf Dinge reichen:

• Eine helle Taschenlampe. Dein Handy tut es. Damit machst du Schäden sichtbar, die man sonst übersieht.
• Ein günstiges Feuchte-Messgerät, 20 bis 40 Euro. Es zeigt dir, welche Wandstelle feuchter ist als die daneben.
• Deine Nase. Kellermuff verrät Feuchtigkeit, bevor man sie sieht.
• Deine Hand, um kalte Wandstellen zu ertasten.
• Ein Maßband, um zu messen, wie hoch das Wasser in der Wand steht.

Was das Messgerät kann und was nicht

Ein kapazitives Feuchtemessgerät misst nur relativ und nur oberflächennah, etwa 2 bis 4 Zentimeter tief. Es reagiert außerdem auf Salze und Metall im Putz. Absolute Werte sind damit nicht belastbar, es dient ausschließlich dem Vergleich benachbarter Messpunkte.

Eine beweissichere Messung braucht eine CM-Messung oder eine Darr-Probe im Labor durch einen Sachverständigen. Für den ersten Blick ist das Gerät ein Indikator, kein Nachweis.

Drei Tricks

Damit findest du fast alles

Der Schräglicht-Trick. Halte die Taschenlampe ganz flach an die Wand, nicht von vorne draufleuchten. Dann werfen kleine Unebenheiten Schatten, und abgeplatzter Putz, Wellen, Salzränder oder übermalte Risse werden sichtbar. Der wichtigste Trick überhaupt.

Der Klopf-Trick. Klopf mit dem Fingerknöchel die Wand ab. Klingt es voll, sitzt der Putz fest. Klingt es hohl, löst er sich von der Wand, und das Problem sitzt tiefer als es aussieht.

Der Nasen-Trick. Riech in Bodennähe, in Abstellräumen und hinter Schränken. Muffig und modrig heißt: Irgendwo ist es feucht, auch wenn du nichts siehst.

Eine einzelne frisch gestrichene Stelle ist ein Warnsignal, kein Grund zur Beruhigung.

Ein neu gestrichener Kellersockel, eine einzelne Ecke, der Bereich unter einem Fenster: Frag dich immer, warum ausgerechnet dort neu gestrichen wurde. Und mach genau da den Klopf- und den Schräglicht-Trick.

Befund 1

Nasser Streifen unten an der Kellerwand

Die Wand saugt Wasser aus dem Boden hoch, weil unten die Sperrschicht fehlt oder kaputt ist. Das ist einer der teuersten Bauschäden überhaupt.

So prüfst du: Leuchte die Kellerwände im Schräglicht ab und such einen waagerechten, welligen Streifen. Miss mit dem Maßband, wie hoch er über dem Boden steht. Kratz an den weißen Krümeln. Lassen sie sich wie Puder abkratzen, bringt das Wasser Salz mit, ein schlechtes Zeichen. Klopf den Streifen ab.

Was das heißt:

Wie wahrscheinlich das ist, hängt stark am Baujahr. Häuser vor etwa 1970 haben oft keine oder nur eine alte, spröde Sperrschicht. Ab etwa 1980 sind normgerechte Sperren üblich, echte aufsteigende Feuchte ist dort selten. Ein feuchter Keller in einem jüngeren Haus hat meist eine andere, billigere Ursache.

Befund 2

Kellerwand wird nach Regen nass

Regenwasser drückt von außen durch die Kellerwand. Das ist der teuerste Feuchteschaden überhaupt, weil der Keller dafür von außen aufgegraben werden muss.

So prüfst du: Schau die erdberührten Wände im Schräglicht an. Großflächig dunkel? Wasserränder? Pfütze am Boden? Schau in die Ecken zwischen Boden und Wand und dorthin, wo Rohre durch die Wand gehen, da kommt Wasser am ehesten rein. Und dann geh nach draußen: Fällt der Boden zum Haus hin ab statt weg? Läuft ein Regenrohr direkt neben der Wand in die Erde, ohne Anschluss?

Womit du rechnest: Eine kleine feuchte Stelle punktuell von innen abzudichten kostet 1.000 bis 5.000 Euro. Große nasse Flächen mit Wasserlinie bedeuten Aufgraben von außen, also 15.000 bis 40.000 Euro und mehr.

Das hängt weniger am Alter als an der Lage. Häufiger bei Hanglage und hohem Grundwasser, und bei Häusern vor etwa 1980, wo oft nur ein schwarzer Anstrich statt einer echten Abdichtung aufgebracht wurde.

Befund 3

Schwarzer Schimmel in der Ecke

Feuchte Luft schlägt sich an kalten Wandstellen nieder, wie an einer kalten Flasche im Sommer, und dort wächst Schimmel. Das ist die harmloseste und billigste Sorte, aber ein Gesundheitsthema, vor allem für Allergiker und Kinder.

Was das heißt: Ein kleiner Fleck unter einem halben Quadratmeter in ein oder zwei Ecken lässt sich meist mit richtigem Lüften und dem Abrücken von Möbeln in den Griff bekommen. Entfernen kostet etwa 120 bis 170 Euro pro Quadratmeter.

Größer als ein halber Quadratmeter oder an vielen Stellen, und die Wand bleibt dauerhaft kalt: Dann ist die Wand schlecht gedämmt, nicht nur falsch gelüftet. Eine schwere Sanierung kostet über 400 Euro pro Quadratmeter, eine Innendämmung noch einmal mehrere tausend Euro pro Raum.

Der versteckte Bruder: Schimmel hinter Schränken und unter Tapete findest du zuerst mit der Nase. Deutlicher Modergeruch plus sichtbarer Befall hinter einem Möbel gehört zu den Befunden, die vor dem Gebot ein Fachmann anschauen sollte.

Befund 4

Brauner Fleck an der Decke

Irgendwo über der Decke tropft Wasser durch, aus einem undichten Dach oder einem kaputten Rohr.

Die entscheidende Frage ist, ob es noch tropft. Ein einzelner trockener, alter Fleck mit nachvollziehbar behobener Ursache ist meist unkritisch. Ein feuchter Fleck, mehrere Flecken oder Ränder, die trotz Übermalen durchschlagen, heißen: Es leckt noch.

Womit du rechnest: Leck reparieren, trocknen und Decke ausbessern kostet von ein paar hundert bis mehrere tausend Euro. Sind die Holzbalken in der Decke nass geworden, wird es deutlich teurer.

Befund 5

Undichtes Bad

Die häufigste Schwachstelle ist die weiche Silikonfuge zwischen Wanne oder Dusche und Wand. Die hält nur ein paar Jahre. Läuft Wasser aus alten Fugen erst einmal in die Wand, zahlt die Versicherung meist nicht.

Was das heißt: Alte oder rissige Fugen, unter denen nichts feucht ist, sind Wartung, 500 bis 1.500 Euro. Feuchte oder Schimmel an der Nachbarwand oder der Decke darunter, hohl klingende Fliesen oder eine gerissene bodengleiche Dusche heißen dagegen: Die Abdichtung ist hin, Wasser ist schon in der Wand. Eine Teilabdichtung kostet 2.000 bis 5.000 Euro, eine bodengleiche Dusche neu abzudichten 1.500 bis 3.000 Euro, die ganze Abdichtung 3.000 bis 8.000 Euro.

Zwei Sonderfälle

Die oft falsch gedeutet werden

Der klamme Neubau. Bei ganz neuen oder frisch sanierten Häusern ist die Luft im ersten Jahr oft feucht. Estrich und Putz trocknen monatelang aus. Das ist normal und kostet meist nichts, außer Zeit und Lüften.

Der feuchte Keller im Sommer. Warme Sommerluft trägt viel Feuchtigkeit. Kommt sie in den kühlen Keller, schlägt sie sich an kalten Wänden und Rohren nieder. Der klassische Fehler ist, bei Hitze die Kellerfenster aufzureißen. Das macht es schlimmer. Richtig ist, nur nachts oder früh morgens zu lüften. Kostet nichts.

Aber Vorsicht: Kommt zum Beschlag ein nasser Streifen von unten oder eine Wasserlinie dazu, ist es kein Lüftungsthema mehr, sondern Befund 1 oder 2.

Zum Mitnehmen

Die Zusammenfassung

Schau nicht darauf, wie schlimm ein Fleck aussieht, sondern wo er sitzt und welche Form er hat. Oben in der Ecke ist meist billig. Unten im Keller mit weißen Krümeln ist teuer. Nach Regen schlimmer ist am teuersten.

Nimm Taschenlampe, Maßband und Nase mit, halt das Licht flach an die Wand und klopf nach. Und wenn eine einzelne Stelle frisch gestrichen ist, schau genau dort besonders genau hin.

Und wenn es nach einem Schaden an der Substanz aussieht, hol den Bausachverständigen, bevor du ein Gebot abgibst. Ein Gutachten kostet ein paar hundert Euro, ein übersehener Kellerschaden das Hundertfache.