Besichtigung: Ablauf und Vorbereitung
Hausbesichtigung: Die Checkliste für den Termin
Raik Jarau · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 28. September 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Geh in dieser Reihenfolge: außen herum, Keller, Dachboden, dann die Wohnräume. Die teuren Dinge stehen unten und oben, nicht in der Küche. Nimm Taschenlampe, Maßband und eine zweite Person mit und rechne mit 60 bis 90 Minuten.
Inhalt7 Abschnitte
Die meisten beginnen im Wohnzimmer, finden die Küche schön und sind nach 25 Minuten wieder draußen, ohne einmal in den Keller geschaut zu haben. Die teuren Posten liegen aber im Keller, auf dem Dachboden, im Zählerschrank und an der Heizung. Diese Liste dreht die Reihenfolge um.
Vorher
Was du vor dem Termin erledigst
- Exposé genau lesen und Lücken notieren. Wie du es liest, steht in Immobilien-Exposé lesen.
- Energieausweis anfordern. Der Verkäufer muss ihn dir spätestens beim Termin zeigen. Was darin steht, erklärt Energieausweis lesen.
- Die Lage abfahren, am besten einmal werktags morgens. Straßenlärm, Parkplätze, Nachbarschaft.
- Dein Budget kennen, damit du beim Termin weißt, ob du überhaupt mitbieten kannst: Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Mitnehmen: Taschenlampe, Maßband, Handy, Block, diese Liste, eine zweite Person.
Außen herum
Der erste Gang
Geh einmal komplett um das Haus, bevor du hineingehst.
- Sockel und Fassade: Abplatzender Putz, dunkle Ränder über dem Boden, feuchte Stellen an der Nordseite.
- Risse im Mauerwerk: Wo, wie breit, waagerecht oder treppenförmig. Was das bedeutet, steht in Risse im Mauerwerk.
- Dach von unten ansehen: First gerade? Ziegel verrutscht? Moos? Details in Dach neu decken.
- Dachrinnen und Fallrohre: Rostig, undicht, voller Laub? Schau nach, wo das Wasser aus dem Fallrohr ankommt. Läuft es direkt an der Hauswand in den Boden, hast du später Feuchtigkeit im Keller.
- Fenster von außen: Holz oder Kunststoff, wie alt, Doppel- oder Dreifachglas, Dichtungen spröde?
- Das Grundstück: Grenzen, Bäume nah am Haus, Gefälle Richtung Haus, Zufahrt.
Keller
Hier liegen die teuren Probleme
Der Keller ist der wichtigste Raum der Besichtigung.
- Riechen. Muffig heißt Feuchtigkeit, immer.
- Wände abgehen, unten mit der Taschenlampe: Weiße Ausblühungen, abplatzende Farbe, dunkle Ränder. Mehr dazu in Feuchtigkeit und Schimmel erkennen.
- Die Heizung ansehen: Typ, Baujahr steht meist auf dem Typenschild, Wartungsaufkleber vom Schornsteinfeger. Was das für dich bedeutet: Heizung austauschen.
- Öltank? Dann fragen, wie alt und ob doppelwandig. Was der Ausbau kostet: Öltank entsorgen.
- Zählerschrank öffnen lassen: Schraubsicherungen oder Automaten, FI-Schalter vorhanden? Siehe Elektrik erneuern.
- Wasserleitungen ansehen: Material und Zustand. Graue, matte Rohre können Blei sein: Bleirohre erkennen, und bei alten Leitungen Wasserleitungen erneuern.
- Kellerdecke: gedämmt oder nackt? Das ist der billigste Hebel überhaupt: Kellerdecke dämmen.
Dachboden
Der zweite wichtige Ort
- Licht aus und schauen, ob Tageslicht durchkommt.
- Wasserränder am Holz, dunkle Flecken, Schimmel an der Unterseite.
- Unterspannbahn anfassen: bröselig oder rissig heißt, das Dach ist trotz guter Ziegel fällig.
- Bohrmehl oder Löcher im Balken: Dann muss ein Fachmann ran.
- Dämmung: vorhanden, wie dick, oder nur Sand zwischen den Balken.
Wohnräume
Was du in jedem Zimmer prüfst
- Fenster öffnen und schließen, an jedem Fenster. Hakt es, schließt es überall dicht?
- Steckdosen zählen und auf die Form achten. Zwei Steckdosen pro Zimmer heißt: Elektrik aus den Sechzigern.
- Wände und Ecken hinter Möbeln und Vorhängen, besonders an Außenwänden.
- Böden: Knarzen, Wellen, Gefälle. Eine Murmel auf den Boden legen kostet nichts.
- Bad und Küche: Fugen, Silikon, Wasserdruck am Hahn testen, unter das Waschbecken schauen.
- Türen schließen: Klemmen mehrere Türen, arbeitet das Haus.
- Handyempfang und Internet: frag nach dem Anschluss, Glasfaser oder nicht.
Die Fragen
Was du den Verkäufer fragst
- Warum wird verkauft, und seit wann steht das Haus im Angebot?
- Wann wurden Dach, Heizung, Fenster, Elektrik und Leitungen zuletzt gemacht? Gibt es Rechnungen?
- Gab es jemals Wasser im Keller?
- Was ist im letzten Jahr kaputtgegangen?
- Was würdest du als Nächstes machen, wenn du bleiben würdest?
- Gibt es Altlasten, Baulasten oder Wegerechte? Nachsehen kannst du selbst: Baulastenverzeichnis einsehen.
- Wie hoch waren Heizkosten, Strom und Grundsteuer im letzten Jahr? Die Grundsteuer rechnest du hier nach: Grundsteuer berechnen.
Notiere dir die Antworten mit Datum. Was der Verkäufer zusagt, gehört später in den Kaufvertrag.
Danach
Die zweite Besichtigung
Ein Haus, das du kaufen willst, siehst du mindestens zweimal, oft auch drei oder vier Mal. Beim zweiten Termin:
- zu einer anderen Tageszeit und möglichst nach Regen,
- mit jemandem, der etwas davon versteht,
- mit deiner Liste vom ersten Mal und den offenen Punkten,
- mit dem Maßband für die Räume, in die deine Möbel sollen.
Und dann rechnest du zusammen, was an offenen Posten auf dem Zettel steht. Diese Summe gehört in dein Budget und in deine Preisverhandlung.
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Hausbesichtigung?
Plan 60 bis 90 Minuten ein. Bei viel Andrang beim ersten Termin: Schnell durchgehen, Fotos machen, und für alles Weitere einen zweiten Termin verlangen.
Was nehme ich zur Besichtigung mit?
Taschenlampe, Zollstock oder Maßband, Handy für Fotos, Zettel und Stift, dicke Socken oder Überzieher für den Keller und diese Liste. Wenn möglich eine zweite Person, die mitschaut und die andere Hälfte hört.
Welche Fragen stelle ich dem Verkäufer?
Warum wird verkauft, seit wann steht das Haus zum Verkauf, wann wurden Dach, Heizung, Fenster und Elektrik zuletzt gemacht, gab es je Wasser im Keller, was ist im letzten Jahr kaputtgegangen. Und: Was würdest du als Nächstes machen, wenn du bleiben würdest.
Brauche ich eine zweite Besichtigung?
Ja, bei jedem Haus, das du ernsthaft kaufen willst. Möglichst zu einer anderen Tageszeit und bei anderem Wetter. Nach Regen sieht man Feuchtigkeit, abends hört man die Straße, morgens siehst du, wie hell es wirklich ist.
Darf ich beim Termin Fotos machen?
Frag kurz, in aller Regel ist es erlaubt. Fotografiere Zählerschrank, Heizung, Keller, Dachboden, Fenster und jede Stelle, die dir komisch vorkommt. Nach drei Besichtigungen erinnerst du dich sonst nicht mehr, in welchem Haus der Fleck war.
Soll ich einen Gutachter mitnehmen?
Zur ersten Besichtigung selten, zur zweiten bei einem älteren Haus fast immer. Ein Bausachverständiger kostet je nach Umfang ein paar hundert Euro und findet in zwei Stunden Dinge, die dich sonst fünfstellig kosten.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Diese Checkliste ersetzt keinen Bausachverständigen. Sie sorgt dafür, dass du beim Termin die richtigen Stellen ansiehst und die richtigen Fragen stellst. Wenn dir dabei etwas auffällt, das Geld kostet, gehört vor dem Notartermin jemand ins Haus, der es beurteilen kann.
Für deinen ersten Hauskauf
Du weißt immer, welcher Schritt als Nächstes dran ist
Die Hauskauf-Checkliste führt dich in 31 Punkten durch sechs Etappen: von Budget und Bank über die Besichtigung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Zu jedem Punkt steht die Erklärung dabei, und jeden erledigten Punkt hakst du ab.
» Hauskauf-Checkliste ansehen «Einmal zahlen, kein Abo. 30 Tage Geld zurück, ohne Rückfragen.
Weiterlesen
