Dach neu decken: Was eine Dachsanierung wirklich kostet
Raik Jarau · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 28. September 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Eine Neueindeckung kostet 80 bis 150 Euro je Quadratmeter, mit Dämmung 150 bis 350 Euro. Bei einem normalen Einfamilienhaus sind das grob 12.000 bis 45.000 Euro. Das Gerüst ist der Grund, warum du alles in einem Zug machen solltest.
Inhalt5 Abschnitte
Das Dach ist der teuerste einzelne Posten, der bei einem älteren Haus auf dich zukommen kann. Und es ist der Posten, der beim Besichtigen am schlechtesten zu sehen ist, weil die entscheidenden Stellen zehn Meter über dir liegen.
Was es kostet
Die Posten einzeln
| Arbeit | Kosten je Quadratmeter Dachfläche |
|---|---|
| Alte Eindeckung abnehmen und entsorgen | 20 bis 35 Euro |
| Gerüst | 10 bis 20 Euro |
| Neue Eindeckung, Ziegel oder Beton | 80 bis 150 Euro |
| Aufsparrendämmung zusätzlich | 60 bis 200 Euro |
| Dachrinne und Fallrohre | 20 bis 40 Euro je laufendem Meter |
Ein Rechenbeispiel für ein Satteldach mit 130 Quadratmetern: Neu decken ohne Dämmung landet bei rund 12.000 bis 20.000 Euro. Mit voller Dämmung sind 30.000 bis 45.000 Euro realistisch. Kommt der Dachstuhl selbst dazu, weil Balken faul sind, wird es deutlich mehr.
Grob gerechnet ist etwa die Hälfte der Rechnung Arbeitslohn. Das erklärt, warum Angebote so weit auseinanderliegen und warum es sich lohnt, drei einzuholen.
Beim Besichtigen
Was du von unten und von innen siehst
Von außen, aus dem Garten und von der Straße:
- Die Linie des Firsts. Hängt sie durch oder ist sie wellig, arbeitet der Dachstuhl.
- Verrutschte, gerissene oder fehlende Ziegel, vor allem an den Rändern und rund um Gauben.
- Dickes Moos auf der Nordseite. Allein kein Schaden, aber ein Zeichen dafür, dass lange niemand hochgestiegen ist.
- Blech an Kamin, Gauben und Kehlen. Dort wird ein Dach zuerst undicht, nicht in der Fläche.
Von innen ist es aussagekräftiger. Geh auf den Dachboden und nimm eine Taschenlampe mit:
- Licht aus. Siehst du helle Punkte oder Streifen, ist das Dach offen.
- Wasserränder am Holz und dunkle Flecken an der Unterseite der Bahn.
- Die Unterspannbahn anfassen. Bröselt sie oder reißt sie beim leichten Ziehen, ist sie am Ende ihrer Lebensdauer. Das ist der häufigste Grund, warum ein optisch gutes Dach trotzdem neu muss.
- Bohrmehl, Löcher und Fraßgänge im Balken. Dann geht es nicht mehr ums Dach, sondern um den Dachstuhl, und dafür brauchst du einen Fachmann.
- Riecht es muffig? Feuchtigkeit, die niemand sieht, riecht man oft zuerst.
Was du bei feuchten Stellen generell beachten musst, steht in Feuchtigkeit und Schimmel erkennen.
Die Gesetzeslage
Wer das Dach anfasst, muss dämmen
Eine Pflicht, ein intaktes Dach zu sanieren, gibt es nicht. Aber wenn du mehr als 10 Prozent der Dachfläche erneuerst, muss das Dach danach einen Mindestwert einhalten (§ 36 des Gebäudemodernisierungsgesetzes). In der Praxis heißt das: Dämmung.
Zwei Dinge kommen dazu:
- Landesrecht zur Solarpflicht. Auf Bundesebene gibt es für bestehende Wohnhäuser keine, einzelne Länder verlangen sie aber bei einer grundlegenden Dachsanierung, darunter Baden-Württemberg, Berlin und Nordrhein-Westfalen. Ein Anruf beim Bauamt kostet nichts.
- Die Pflicht zur obersten Geschossdecke. Dämmst du das Dach, ist sie damit erledigt. Welche Pflichten dich als Käufer sonst treffen, steht in Sanierungspflicht beim Hauskauf.
Für die Dämmung gibt es staatliche Zuschüsse. Wichtig ist nur die Reihenfolge: Erst beantragen, dann beauftragen. Wie die Förderung abläuft, steht in KfW-Förderung beim Hauskauf.
Warum alles in einem Zug
Der Gerüst-Effekt
Gerüst, Abriss und Entsorgung machen zusammen leicht ein Drittel der Rechnung aus, und sie fallen jedes Mal neu an. Wer heute deckt und in drei Jahren dämmt, zahlt diesen Block zweimal.
Deshalb gehört alles, was am Dach ansteht, in eine Baustelle:
- Eindeckung und Unterspannbahn
- Dämmung
- Dachfenster, falls welche gewünscht sind
- Rinnen und Fallrohre
- Solaranlage, zumindest die Vorbereitung dafür
- Kaminkopf, falls er ohnehin mürbe ist
Das gilt auch für die Reihenfolge deiner Pläne insgesamt: Wer eine Wärmepumpe will, dämmt vorher. Was das für die Heizung heißt, steht in Heizung austauschen.
Für Käufer
So nimmst du das Dach in die Rechnung
Ein Dach von 1970, das noch nie angefasst wurde, ist ein Posten für die nächsten Jahre und muss im Preis stehen.
- Baujahr des Dachs erfragen, nicht nur des Hauses. Frag nach Rechnungen.
- Dachfläche grob schätzen. Grundfläche mal 1,3 bei einem normalen Satteldach reicht für eine Hausnummer.
- Mit 150 Euro je Quadratmeter rechnen, wenn du ohnehin dämmen willst.
- Den Betrag ins Budget nehmen, zusammen mit allem anderen: Wie viel Haus kann ich mir leisten.
- Vor dem Angebot einen Dachdecker draufschauen lassen, wenn dir am Dachboden etwas aufgefallen ist. Ein Termin kostet oft nichts.
Häufige Fragen
Was kostet es, ein Dach neu zu decken?
Für die reine Neueindeckung liegst du bei 80 bis 150 Euro je Quadratmeter Dachfläche. Mit Aufsparrendämmung sind es 150 bis 350 Euro. Bei einem normalen Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Dachfläche also grob 12.000 Euro ohne und bis zu 45.000 Euro mit voller Dämmung.
Woran sehe ich beim Besichtigen, dass das Dach fällig ist?
Von außen an verrutschten, gerissenen oder bemoosten Ziegeln und an einer durchhängenden Linie des Firsts. Von innen im Dachboden: Helle Punkte im Dunkeln, Wasserränder am Holz, bröselige oder rissige Unterspannbahn, Bohrmehl oder Fraßgänge im Balken. Der Blick von innen sagt mehr als der von der Straße.
Wie lange hält ein Dach?
Die Eindeckung hält je nach Material 40 bis 80 Jahre, die Unterspannbahn darunter oft nur 30 bis 40 Jahre. Deshalb ist ein Dach von 1975 mit intakten Ziegeln trotzdem ein Thema: Dicht hält am Ende die Bahn, nicht der Ziegel.
Muss ich dämmen, wenn ich das Dach neu decke?
Wenn du mehr als 10 Prozent der Dachfläche erneuerst, muss das Dach danach einen gesetzlichen Mindestwert einhalten. Das läuft in der Praxis auf eine Dämmung hinaus. Ausnahmen gibt es bei Baudenkmälern und wenn sich die Kosten nicht in angemessener Zeit wieder einspielen.
Warum soll ich Dämmung und Solaranlage zusammen machen?
Wegen des Gerüsts und der Arbeitszeit. Gerüst, Abriss und Entsorgung fallen nur einmal an. Wer erst deckt und drei Jahre später dämmt oder Solar aufsetzt, zahlt diesen Block zweimal. In einigen Bundesländern verlangt das Landesrecht bei einer grundlegenden Dachsanierung ohnehin eine Solaranlage.
Was ist der Unterschied zwischen Aufsparren- und Zwischensparrendämmung?
Die Aufsparrendämmung liegt von außen auf den Sparren, dafür muss das Dach ohnehin offen sein. Sie ist die beste Lösung und die teuerste. Die Zwischensparrendämmung kommt von innen zwischen die Balken, kostet weniger und geht auch ohne neue Eindeckung, verliert aber Wärme an jedem Sparren.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Die Preise sind Marktwerte und schwanken stark mit Dachform, Region und Zustand des Dachstuhls. Ob dein Dach wirklich neu gedeckt werden muss, entscheidet niemand vom Schreibtisch aus. Bei Verdacht auf Schäden am Holz gehört ein Dachdecker oder Bausachverständiger aufs Dach, bevor du ein Angebot abgibst.
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