Sanierungspflicht beim Hauskauf: Die Checkliste zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Wer ein altes Haus kaufen will, hört schnell das Wort Sanierungspflicht. Und dann kommen die Bilder: Fassade dämmen, neue Fenster, Wärmepumpe, alles auf einmal.

So ist es nicht. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das alte Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, und für Käufer eines Einfamilienhauses bleibt davon eine überschaubare Liste übrig.

Was es nicht gibt

Keine Pflicht, das ganze Haus zu sanieren

Viele Texte im Netz sind vor Juli 2026 geschrieben und nennen Pflichten, die heute nicht mehr gelten. Für ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen gilt:

Die Pflicht, eine bestimmte Energieklasse zu erreichen, kommt aus der EU-Gebäuderichtlinie. Deutschland hat sie im neuen Gesetz nur für Nichtwohngebäude umgesetzt, also für Büros, Läden und Hallen. Dein Wohnhaus betrifft sie nicht.

Die zwei Pflichten

Was du wirklich nachrüsten musst

1. Die oberste Geschossdecke

Gemeint ist die Decke zwischen dem letzten beheizten Stockwerk und dem kalten Dachboden. Sie muss so gedämmt sein, dass sie höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin durchlässt (§ 35 GModG). Mit üblichem Dämmstoff sind das etwa 12 bis 16 Zentimeter.

Die Pflicht gilt nicht, wenn

• die Decke schon den Mindestwärmeschutz nach der Norm DIN 4108-2 erfüllt. Eine Decke ganz ohne Dämmung schafft das so gut wie nie, im Zweifel misst es ein Energieberater nach,
• das Dach darüber entsprechend gedämmt ist, zum Beispiel weil der Dachboden ausgebaut ist.

Liegen auf dem Dachboden nur Holzdielen oder Beton und darunter nichts, bist du fast sicher dran.

2. Die Heizungs- und Warmwasserrohre

Ungedämmte Rohre, die zugänglich sind und in einem unbeheizten Raum liegen, musst du dämmen (§ 69 Abs. 2 GModG). Das ist fast immer der Keller: Die Leitungen vom Kessel zu den Steigsträngen und die Warmwasserleitungen.

Wie dick die Dämmung sein muss, steht in Anlage 8 des Gesetzes:

Die Werte gelten für übliches Dämmmaterial (Wärmeleitfähigkeit 0,035). Die dünnen grauen Schaumschläuche aus dem Baumarkt reichen oft nicht, schau auf die Wandstärke.

Die Frist

Zwei Jahre, aber nicht in jedem Fall

Die zwei Jahre gibt es nicht bei jedem Kauf.

Der Hintergrund: Wer am 1. Februar 2002 selbst in seinem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gewohnt hat, war von beiden Pflichten befreit. Diese Befreiung endet mit dem ersten Eigentümerwechsel danach. Erst dann bekommt der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4).

Deshalb gehört die Frage „Seit wann wohnen Sie hier?" auf deine Liste für die Besichtigung. Und die Frist beginnt nicht beim Notar, sondern mit dem Eintrag im Grundbuch. Zwischen beidem liegen oft Monate.

Eine Ausnahme gibt es für die Decke: Wohnst du selbst im Haus, entfällt die Pflicht, soweit sich die Kosten durch die eingesparte Energie nicht in angemessener Zeit hereinholen lassen (§ 35 Abs. 4). Bei einem offenen, ungedämmten Dachboden greift das selten, weil die Dämmung dort billig ist. Für die Rohre gibt es diese Ausnahme nicht, nur eine Befreiung auf Antrag bei der Behörde in echten Härtefällen (§ 102).

Die Kontrolle

Wer prüft und was bei Verstößen droht

Die Pflichten stehen nicht nur auf dem Papier. Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob die Rohre gedämmt sind und ob die Heizung die vorgeschriebene Regelung hat (§ 97 GModG). Fehlt etwas, bekommst du einen schriftlichen Hinweis mit Frist. Erst wenn die verstreicht, geht es an die Behörde.

Für die beiden Nachrüstpflichten sind die Bußgelder hoch, auch wenn es selten so weit kommt:

Wer die Arbeiten von einer Firma machen lässt, bekommt eine Unternehmererklärung (§ 96). Die zeigst du dem Schornsteinfeger, dann ist die Sache erledigt. Aufbewahren musst du sie zehn Jahre.

Die Heizung

Was die Heizung haben muss und was beim Tausch gilt

Eine alte Heizung darfst du weiterbetreiben und reparieren. Zwei Ausstattungen schreibt das Gesetz aber für jede Zentralheizung vor, und zwar ohne Ausnahme für Selbstnutzer:

1. Eine automatische Regelung, die die Heizung nach Außentemperatur und Uhrzeit steuert (§ 61). Die Frist zum Nachrüsten ist schon im September 2021 abgelaufen.
2. Ein Thermostatventil an jedem Heizkörper, damit jeder Raum sich selbst regelt (§ 63). Ein einfaches Handrad, das nur auf und zu dreht, reicht nicht.

Beides ist bei den meisten Häusern längst da. Fehlt es, ist es ein kleiner Posten, aber einer, den der Schornsteinfeger ansprechen wird.

Wenn du die Heizung ohnehin tauschen willst: Du wählst frei. Eine neue Gas- oder Ölheizung, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut wird, muss aber einen steigenden Anteil Bio-Brennstoff nutzen (§ 43):

Die Regierungsfraktionen haben die Mehrkosten für die erste Stufe mit bis zu 16 Euro im Monat bei Gas beziffert, für die späteren Stufen gibt es keine verlässliche Zahl. Eine Wärmepumpe fördert der Staat mit einem Zuschuss ab 30 Prozent, mit Boni bis 80 Prozent. Gas- und Ölheizungen werden nicht gefördert. Wichtig: Den Vertrag mit dem Handwerker unterschreibst du nur mit der Bedingung, dass die Förderung kommt, und der Antrag muss vor dem Einbau gestellt sein.

Was welche Technik kostet und worauf du bei der Besichtigung achtest, steht ausführlich in Heizung austauschen: Wann es Pflicht ist und wann nicht.

Wenn du freiwillig sanierst

Mindestwerte für Fenster, Dach und Fassade

Freiwillig sanieren darfst du, wie du willst. Aber wenn du ein Bauteil erneuerst, muss das Neue einen Mindeststandard erfüllen (§ 36). Das gilt für Fenster, Dach, Fassade und Außentüren, sobald du mehr als 10 Prozent der jeweiligen Fläche erneuerst. Wer drei von zwanzig Fenstern tauscht, muss also für diese drei die Werte einhalten.

Für dich heißt das vor allem: Plane eine ohnehin fällige Arbeit gleich richtig. Wer das Dach neu deckt, sollte es in einem Zug dämmen, weil ein Gerüst nur einmal kostet.

Zwei Dinge dazu, die du vorher klärst:

• Solarpflicht bei Dachsanierung. Das Bundesgesetz verlangt sie für bestehende Wohnhäuser nicht, einzelne Länder schon. In Baden-Württemberg und Berlin gilt sie bei einer grundlegenden Dachsanierung bereits, Nordrhein-Westfalen hat nachgezogen. Frag bei deinem Bauamt nach, bevor du ein Dach neu decken lässt.
• Denkmalschutz. Bei einem Baudenkmal darf von den Anforderungen abgewichen werden, wenn sie die Substanz oder das Erscheinungsbild beschädigen würden (§ 105). Was dort sonst gilt, steht in Denkmalgeschütztes Haus kaufen.

Vor dem Kauf

Was dir beim Energieausweis zusteht

Der Verkäufer oder der Makler muss dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4). Wer das nicht tut, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Du musst also nicht höflich darum bitten, du darfst ihn verlangen.

Lies darin zwei Dinge:

• Die Modernisierungsempfehlungen. Der Aussteller musste sich das Haus oder Fotos davon ansehen und aufschreiben, was sich lohnt. Das ist keine Pflichtliste, aber eine gute erste Einschätzung, was auf dich zukommt.
• Ob Bedarf oder Verbrauch. Ein Verbrauchsausweis zeigt, wie die Vorbesitzer geheizt haben, und die hatten vielleicht nur zwei Zimmer warm. Ein Bedarfsausweis rechnet mit dem Haus selbst.

Bis Ende 2026 steht noch im Gesetz, dass du nach Übergabe des Ausweises ein Beratungsgespräch führen musst, wenn ein Energieberater es kostenlos anbietet. Ab dem 1. Januar 2027 fällt diese Pflicht weg. Wie du einen Energieausweis im Exposé einordnest, steht in Immobilien-Exposé lesen.

Zum Abhaken

Die Checkliste für Besichtigung, Notar und danach

Bei der Besichtigung

1. Energieausweis verlangen und fotografieren. Stehen Modernisierungsempfehlungen drin?
2. Auf den Dachboden gehen. Liegt auf der Decke Dämmung, oder ist der Dachboden ausgebaut und das Dach gedämmt?
3. In den Heizungskeller gehen. Sind die Rohre im unbeheizten Keller gedämmt, und zwar dick genug?
4. An der Heizung nachsehen: Gibt es einen Außenfühler und eine Zeitschaltung?
5. An jedem Heizkörper: Sitzt dort ein Thermostatkopf oder nur ein einfaches Handrad?
6. Den Verkäufer fragen: „Seit wann wohnen Sie hier selbst?" Vor Februar 2002 heißt: Du hast zwei Jahre.

Vor dem Notartermin

7. Das letzte Protokoll des Schornsteinfegers verlangen. Steht dort ein offener Hinweis mit Frist?
8. Unternehmererklärungen für Dämmung und Heizung verlangen, falls schon etwas gemacht wurde.
9. Offene Pflichten einpreisen oder im Kaufvertrag regeln, wer sie bezahlt.
10. Denkmalschutz und Landesrecht klären, wenn am Dach etwas geplant ist.

Nach dem Grundbucheintrag

11. Datum des Eintrags notieren. Ab dann laufen deine zwei Jahre.
12. Geschossdecke und Rohre dämmen lassen oder selbst dämmen, und bei Firmenarbeit die Unternehmererklärung abheften.
13. Vor einem Heizungstausch: Förderantrag stellen, bevor der Handwerker anfängt.
14. Alle Belege zehn Jahre aufbewahren.

Meist ein kleiner Posten

Was die Nachrüstung kostet

Die beiden Pflichten sind die günstigsten Dämmarbeiten, die es gibt:

Bei einem Einfamilienhaus mit 80 Quadratmetern Dachboden landest du damit zwischen rund 800 Euro in Eigenleistung und 5.000 Euro mit begehbarem Boden vom Profi. Die Rohre im Keller sind oft an einem Nachmittag erledigt.

Plane den Betrag trotzdem mit ein, wenn du dein Budget rechnest, zusammen mit allem, was in den ersten Jahren an Technik ansteht: Wie viel Haus kann ich mir leisten. Und wenn du ohnehin im Keller bist: Die Kellerdecke zu dämmen ist keine Pflicht, aber eine der Maßnahmen, die sich am schnellsten bezahlt macht. Mehr dazu in Kellerdecke dämmen: Kosten.