Heizung austauschen: Wann es Pflicht ist und wann nicht
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 18. September 20265 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Seit dem 29. Juli 2026 gibt es keine Austauschpflicht für alte Heizkessel mehr und keine 65-Prozent-Regel für neue Heizungen. Was dich beim Hauskauf wirklich betrifft, ist etwas anderes: Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre, meist mit zwei Jahren Frist ab dem Eigentumsübergang.
Inhalt6 Abschnitte
Wenn du gerade ein älteres Haus anschaust und dich fragst, ob du die Heizung sofort rauswerfen musst: Die meisten Texte dazu im Netz sind veraltet.
Denn das Gesetz, das jahrelang als „Heizungsgesetz" durch die Nachrichten lief, ist im Juli 2026 an genau diesen Stellen zurückgenommen worden.
Was sich geändert hat
Zwei Pflichten sind weg
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Mit der Umbenennung sind drei Paragraphen ersatzlos gestrichen worden, und es sind genau die, um die alle gestritten haben:
| Was früher galt | Stand heute |
|---|---|
| Heizkessel über 30 Jahre durften nicht weiterbetrieben werden | gestrichen, kein Betriebsverbot mehr |
| Jede neue Heizung musste zu 65 Prozent erneuerbar laufen | gestrichen, freie Wahl der Technik |
| Fristen nach kommunaler Wärmeplanung | gestrichen |
Für dich heißt das: Eine funktionierende Heizung darfst du weiterbetreiben, egal wie alt sie ist. Du darfst sie reparieren lassen. Und niemand kann dich zwingen, eine Wärmepumpe einzubauen.
Die Pflichten, die geblieben sind
Decke und Rohre, zwei Jahre
Zwei Nachrüstpflichten stehen weiter im Gesetz, und ausgerechnet die treffen Käufer:
- Die oberste Geschossdecke eines beheizten Raums muss so gedämmt sein, dass sie höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin durchlässt. Alternativ dämmst du das Dach darüber (§ 35).
- Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre, die zugänglich sind und in einem unbeheizten Raum liegen, meist im Keller, müssen gedämmt werden (§ 69).
Die Ausnahme, und warum sie dich betrifft:
- Wer am 1. Februar 2002 selbst in seinem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gewohnt hat, ist von beiden Pflichten befreit. Deshalb hat der Verkäufer oft nie gedämmt.
- Diese Befreiung hängt am Eigentümer, nicht am Haus. Mit dem ersten Eigentümerwechsel danach geht die Pflicht auf den neuen Eigentümer über, also auf dich.
- Du hast dafür zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang, also ab deinem Grundbucheintrag. Hat der Verkäufer das Haus erst nach 2002 gekauft, galt die Pflicht schon für ihn, und was offen ist, ist sofort deins.
Für die Decke gibt es eine Wirtschaftlichkeitsklausel: Wohnst du selbst im Haus und lassen sich die Kosten der Dämmung durch die Einsparung in angemessener Frist nicht hereinholen, entfällt die Pflicht. Bei einer nicht ausgebauten Dachbodendecke ist sie allerdings meistens erfüllbar. Das ist die billigste Dämmmaßnahme, die es gibt, oft ein Wochenende und ein paar hundert Euro Material. Alles zu beiden Pflichten, mit Checkliste und Fristen, steht in Sanierungspflicht beim Hauskauf.
Wenn du neu einbaust
Was an welcher Technik hängt
Du wählst frei. Aber je nach Wahl hängen Auflagen daran. Für Gas, Heizöl und Flüssiggas steht im Gesetz eine Quote, die mit den Jahren steigt:
| Ab wann | Anteil erneuerbarer Wärme |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Das lässt sich nicht nur über den Brennstoff erfüllen, sondern auch über die Anlage: Solarthermie auf dem Dach, Wärmerückgewinnung oder eine Hybridheizung mit kleiner Wärmepumpe zählen mit.
Und noch etwas steht im Gesetz, das dich indirekt trifft: Bis zum 1. Dezember 2026 soll eine Regelung kommen, die die Lieferanten von Gas und Öl verpflichtet, bis 2045 auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Nicht dich. Aber wer den Brennstoff teurer einkauft, verkauft ihn auch teurer.
Was ein Tausch kostet
Grobe Spannen für ein normales Einfamilienhaus, eingebaut, vor Förderung:
| Technik | Kosten eingebaut |
|---|---|
| Gas-Brennwertheizung | 9.000 bis 15.000 Euro |
| Fernwärme-Anschluss | 5.000 bis 15.000 Euro |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | 25.000 bis 40.000 Euro |
| Pelletheizung | 25.000 bis 35.000 Euro |
Für den Umstieg auf erneuerbare Wärme gibt es weiter staatliche Zuschüsse. Wie hoch sie nach der Gesetzesänderung genau ausfallen, ändert sich gerade, deshalb steht hier bewusst keine Prozentzahl. Frag das beim Energieberater ab, bevor du unterschreibst, und lass dir den Förderbescheid zeigen, bevor der Handwerker anfängt.
Eine Wärmepumpe braucht niedrige Vorlauftemperaturen. In einem ungedämmten Haus mit kleinen Heizkörpern geht das oft nicht ohne zusätzliche Arbeiten. Der Preis steht nicht allein im Angebot für die Wärmepumpe, er steht in der Summe aus Wärmepumpe, Heizkörpern und Dämmung.
In fünf Minuten
Was du beim Besichtigen ansiehst
- Typenschild am Kessel. Baujahr, Leistung, Typ. Fotografiere es einfach ab.
- Das Schornsteinfeger-Protokoll. Steht dort etwas von Grenzwerten oder Mängeln?
- Vorlauftemperatur am Regler. Über 60 Grad heißt: Für eine Wärmepumpe müsste hier mehr passieren.
- Heizkörper oder Fußbodenheizung? Große Flächen machen jeden künftigen Umstieg einfacher.
- Dachboden und Keller. Liegt auf der obersten Geschossdecke Dämmung, und sind die Rohre im kalten Keller gedämmt? Wenn nicht, kennst du deine Zwei-Jahres-Aufgabe.
Wie du das in deine Rechnung nimmst
Eine alte Heizung ist beim Hauskauf kein Ausschlusskriterium und kein Rechtsproblem. Sie ist ein Posten für die nächsten Jahre und gehört in dein Budget.
Rechne es einmal durch, bevor du ein Angebot abgibst: Was kostet das Haus, was kommt an Kaufnebenkosten dazu und was steht in den ersten fünf Jahren an Technik an. Wie du daraus dein echtes Budget machst, steht in Wie viel Haus kann ich mir leisten. Was oben auf den Kaufpreis kommt, rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner durch.
Und wenn im Keller noch ein Öltank steht, lies vorher, was seine Entsorgung kostet und wer sie zahlen muss: Öltank entsorgen.
Häufige Fragen
Muss ich meine alte Heizung austauschen?
Nein. Das Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ist im Juli 2026 aus dem Gesetz gestrichen worden. Eine Heizung, die läuft, darf weiterlaufen, und du darfst sie auch reparieren lassen. Was dich zum Austausch bringt, ist heute die Rechnung, nicht der Gesetzgeber.
Gilt die 65-Prozent-Regel noch?
Nein. Die Vorgabe, dass jede neue Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen muss, ist mit derselben Änderung entfallen. Du wählst die Technik frei. Je nachdem, wofür du dich entscheidest, hängen aber Auflagen daran, bei Gas und Öl zum Beispiel eine Quote, die ab 2029 greift.
Ich kaufe ein Haus mit 30 Jahre alter Heizung. Was kommt auf mich zu?
Rechtlich nichts, allein wegen des Alters. Praktisch solltest du mit einem Austausch in den nächsten Jahren rechnen und das Geld einplanen. Lass dir beim Besichtigen das Typenschild und das letzte Schornsteinfeger-Protokoll zeigen, daraus liest du Baujahr und Zustand.
Darf ich heute noch eine Gasheizung einbauen?
Ja. Ab 2029 muss ein Teil der Wärme aus erneuerbaren Quellen kommen, zunächst 10 Prozent, später mehr. Das lässt sich auch mit Solarthermie auf dem Dach oder einer Hybrid-Lösung erfüllen, nicht nur über den Brennstoff. Trotzdem gilt: Du entscheidest dich für zwanzig Jahre, und der Preis für Gas hängt an Regeln, die noch geschrieben werden.
Welche Pflicht trifft mich als Käufer wirklich?
Zwei Dämmpflichten: Die oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Hat der Verkäufer schon am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt, war er davon befreit, und du hast nach deinem Grundbucheintrag zwei Jahre Zeit. Hat er erst später gekauft, galt die Pflicht schon für ihn, und was offen ist, ist sofort deine Aufgabe.
Lohnt sich der Austausch, wenn er nicht sein muss?
Das entscheidet deine Anlage, nicht die Technik an sich. Ein Kessel, der 30 Jahre läuft und einen Wirkungsgrad von 70 Prozent hat, verbrennt jedes Jahr Geld. Rechne den Austausch mit Förderung gegen deine heutigen Heizkosten. Wenn du das Haus gerade erst kaufst, ist der beste Moment ohnehin vor dem Einzug, weil das Haus dann leer ist.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Die Regeln zum Heizungstausch stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz, das im Juli 2026 grundlegend geändert wurde. Dieser Artikel gibt den Stand nach dieser Änderung wieder und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Lass dir deinen Fall von einem Energieberater bestätigen, bevor du eine Heizung kaufst.
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