Gebäudeversicherung beim Hauskauf: Sie geht automatisch auf dich über
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 02. September 20263 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers geht mit deiner Eintragung im Grundbuch automatisch auf dich über. Danach hast du einen Monat, um sie zu kündigen.
Inhalt6 Abschnitte
Nach dem Notartermin ist erst einmal Ruhe, und genau dann läuft diese Frist. Du übernimmst nicht nur das Haus, sondern auch seinen Versicherungsvertrag, mitsamt allem, was darin fehlt.
Und in alten Verträgen fehlt oft genau das, was heute die teuren Schäden macht.
Warum du sie überhaupt bekommst
Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass ein Haus beim Eigentümerwechsel unversichert dasteht. Deshalb läuft der Vertrag einfach weiter, nur mit dir als Versicherungsnehmer. Ab dem Tag, an dem du im Grundbuch stehst.
Ein Vertrag, der 1998 abgeschlossen und nie angefasst wurde, versichert das Haus so, wie man es 1998 versichert hat.
Die Frist
Ein Monat ab Grundbucheintrag
Du hast ein Sonderkündigungsrecht:
| Was | Wie |
|---|---|
| Frist | ein Monat ab deiner Eintragung im Grundbuch |
| Wirkung | sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode, du wählst |
| Wenn du nichts wusstest | die Frist beginnt erst, wenn du von dem Vertrag erfährst |
Wichtig ist der Startpunkt: nicht der Notartermin, sondern der Grundbucheintrag. Zwischen beiden liegen oft Wochen bis Monate. Das Schreiben vom Grundbuchamt ist damit dein Startsignal, leg es nicht ungelesen weg.
Kündigst du sofort, brauchst du am selben Tag einen neuen Vertrag. Ohne Versicherung ist das Haus keinen Tag lang, das lässt deine Bank auch gar nicht zu.
Was du am alten Vertrag prüfst
Vier Punkte
Lass dir die Police vom Verkäufer geben, am besten schon vor dem Notartermin. Dann kannst du in Ruhe vergleichen, statt unter Fristdruck zu entscheiden.
- Sind Elementarschäden drin? Also Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Schneedruck. In vielen Altverträgen nicht. Starkregen trifft aber längst nicht mehr nur Häuser am Fluss.
- Stimmt die Versicherungssumme? Sie muss zum heutigen Wiederaufbau passen, nicht zum Kaufpreis. Ein angebauter Wintergarten, ein ausgebautes Dach oder eine Photovoltaikanlage sind oft nie nachgemeldet worden.
- Was ist ausgeschlossen? Alte Verträge nehmen gern Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes raus, oder sie zahlen bei grober Fahrlässigkeit nichts.
- Wie hoch ist der Selbstbehalt? Ein hoher Selbstbehalt drückt den Beitrag und ist völlig in Ordnung, du musst es nur wissen.
Was der Standard abdeckt
| Gefahr | Im Standard drin? |
|---|---|
| Feuer, Blitz, Explosion | ja |
| Leitungswasser | ja |
| Sturm ab Windstärke 8, Hagel | ja |
| Überschwemmung, Starkregen | nein, nur mit Elementarbaustein |
| Rückstau aus der Kanalisation | nein, nur mit Elementarbaustein |
| Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck | nein, nur mit Elementarbaustein |
Der Elementarbaustein kostet je nach Lage wenig oder viel. Die Versicherer teilen Deutschland dafür in Hochwasser-Zonen ein, und deine Adresse entscheidet. In den meisten Lagen ist es ein überschaubarer Aufschlag im Jahr, und es ist der Teil der Versicherung, der wirklich existenzielle Schäden abdeckt.
Was noch dazugehört
Die Wohngebäudeversicherung versichert das Gebäude. Nicht deine Möbel, nicht deine Haftung. Welche Policen daneben wirklich nötig sind, steht in Versicherungen beim Hauskauf.
- Hausratversicherung: alles, was du beim Umdrehen des Hauses herausschütteln könntest. Eigener Vertrag.
- Privathaftpflicht: Schäden, die du anderen zufügst. Solltest du ohnehin haben.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: wenn dir jemand auf deinem nicht geräumten Weg stürzt. Bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern ist das meist schon in der Privathaftpflicht enthalten. Nachsehen lohnt.
Die Reihenfolge, die funktioniert
- Vor dem Notartermin: Police des Verkäufers kommen lassen und lesen.
- Vor dem Notartermin: ein oder zwei eigene Angebote einholen, mit Elementarschäden.
- Im Kaufvertrag: festhalten, wer den Beitrag ab wann trägt.
- Wenn der Grundbuchauszug kommt: entscheiden. Behalten oder innerhalb eines Monats kündigen.
- Am selben Tag den neuen Vertrag starten lassen, keinen Tag Lücke.
Was am Übergabetag sonst noch zu tun ist, steht im Hausübergabeprotokoll. Und was an laufenden Kosten insgesamt auf dich zukommt, rechnest du am besten schon vor dem Kauf durch: Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Häufige Fragen
Muss ich die Gebäudeversicherung des Verkäufers übernehmen?
Erst einmal ja, sie geht mit dem Eigentumsübergang automatisch auf dich über. Das steht so im Gesetz und ist eigentlich ein Schutz: Es soll keine Lücke geben. Du hast danach ein Sonderkündigungsrecht und kannst dir einen eigenen Vertrag suchen.
Wie lange kann ich nach dem Kauf kündigen?
Innerhalb eines Monats, gerechnet ab deiner Eintragung im Grundbuch. Du kannst sofort kündigen oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Hast du gar nicht gewusst, dass es eine Versicherung gibt, läuft die Frist erst ab dem Moment, in dem du davon erfährst.
Ist eine Wohngebäudeversicherung Pflicht?
Gesetzlich nicht. Praktisch schon: Fast jede Bank macht sie zur Bedingung für das Darlehen, weil das Haus ihre Sicherheit ist. Ohne Versicherung fehlt dem Kredit die Grundlage, und ohne Kredit gibt es kein Haus.
Was zahlt die Gebäudeversicherung, was nicht?
Im Standard: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Nicht dabei sind normalerweise Überschwemmung, Starkregen, Rückstau und Erdrutsch. Die stecken im Zusatzbaustein Elementarschäden, und genau der fehlt in vielen alten Verträgen.
Was ist der gleitende Neuwert?
Eine Rechengröße, mit der die Versicherung sicherstellt, dass im Schadensfall der heutige Wiederaufbau bezahlt wird und nicht der Preis von damals. Sie wird jedes Jahr angepasst, deshalb steigt der Beitrag auch ohne Schaden. Ist die Größe zu niedrig angesetzt, bekommst du im Schaden weniger, als der Aufbau kostet.
Wer zahlt den Beitrag im Jahr des Kaufs?
Für die laufende Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam gegenüber der Versicherung. Wer wie viel trägt, regelt ihr im Kaufvertrag, meist anteilig ab dem Übergabetag. Klärt das vorher, sonst kommt die Rechnung an den Falschen.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Welche Fristen und Kündigungsrechte gelten, steht im Versicherungsvertragsgesetz und im jeweiligen Vertrag. Dieser Artikel erklärt den üblichen Ablauf und ersetzt weder eine Versicherungsberatung noch die Lektüre deiner Bedingungen.
Für deinen ersten Hauskauf
Du weißt immer, welcher Schritt als Nächstes dran ist
Die Hauskauf-Checkliste führt dich in 31 Punkten durch sechs Etappen: von Budget und Bank über die Besichtigung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Zu jedem Punkt steht die Erklärung dabei, und jeden erledigten Punkt hakst du ab.
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