Grundstück, Grundbuch und Recht
Grundsteuer berechnen: Was nach der Reform auf dich zukommt
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 18. September 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Die Grundsteuer rechnet sich in drei Schritten: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Für ein normales Einfamilienhaus landest du meist zwischen 300 und 900 Euro im Jahr. Die Zahl steht im letzten Bescheid des Verkäufers, und danach solltest du fragen, bevor du ein Angebot abgibst.
Inhalt6 Abschnitte
Die Grundsteuer ist der unauffälligste Posten deiner laufenden Kosten, und sie kommt jedes Jahr, solange du das Haus besitzt. Seit 2025 wird sie nach neuen Regeln berechnet.
Für dich als Käufer sind zwei Fragen wichtig: Was zahlst du jedes Jahr, und wer zahlt im Jahr des Kaufs?
Die Rechnung
Drei Schritte, zwei Behörden
| Schritt | Wer macht es | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert feststellen | Finanzamt | Grundsteuerwertbescheid |
| mal Steuermesszahl | Finanzamt | Grundsteuermessbescheid |
| mal Hebesatz | Gemeinde | Grundsteuerbescheid, den du zahlst |
Die Steuermesszahl im Bundesmodell:
- 0,31 Promille für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum
- 0,34 Promille für alle übrigen und für unbebaute Grundstücke
- 10 Prozent Abschlag auf die Messzahl, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht
Ein Beispiel zum Mitrechnen: Grundsteuerwert 300.000 Euro, Wohnhaus, also 300.000 mal 0,31 Promille gleich 93 Euro Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent ergibt das 465 Euro Grundsteuer im Jahr, also knapp 39 Euro im Monat.
Derselbe Messbetrag kostet dich in einer Gemeinde mit 900 Prozent aber 837 Euro. Der Hebesatz ist der Hebel, und über den entscheidet allein deine Gemeinde.
Warum dein Bundesland vielleicht anders rechnet
Die Länder durften eigene Wege gehen, und mehrere haben das getan:
| Modell | Wonach gerechnet wird | Wo |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Wert des Grundstücks, Bodenrichtwert und Ertrag | die meisten Länder |
| Flächenmodell | nur Flächen von Grundstück und Gebäude | Bayern |
| Bodenwertmodell | allein der Bodenwert, Gebäude zählt nicht | Baden-Württemberg |
| Flächen-Lage-Modell | Flächen, gewichtet nach Lage | Hessen, Niedersachsen |
| Wohnlagemodell | Flächen und Wohnlage | Hamburg |
Das Rechenprinzip bleibt überall gleich. Was sich unterscheidet, ist die Grundlage im ersten Schritt. In Baden-Württemberg heißt das zum Beispiel: Ein kleines Haus auf einem großen Grundstück zahlt viel, ein großes Haus auf kleinem Grundstück wenig.
Was du vor dem Kauf abfragst
- Den letzten Grundsteuerbescheid vom Verkäufer. Eine Zahl, die schon feststeht, ist besser als jede Schätzung.
- Den aktuellen Hebesatz der Gemeinde. Hat er sich seit dem Bescheid geändert?
- Ob Umbauten gemeldet wurden. Ein ausgebautes Dach oder ein Anbau, der nie beim Finanzamt ankam, führt nach dem Kauf zu einer Neubewertung, und die trifft dann dich.
- Ob etwas offen ist. Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Rückstände können am Grundstück durchgesetzt werden, auch wenn ein anderer sie verursacht hat.
Wer im Kaufjahr zahlt
Hier gehen zwei Ebenen durcheinander, und das sorgt regelmäßig für Ärger:
- Gegenüber der Gemeinde ist Steuerschuldner, wem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet war. Das ist im Kaufjahr fast immer noch der Verkäufer, und zwar für das ganze Jahr.
- Zwischen euch wird anteilig geteilt, üblicherweise ab dem Tag der Übergabe. Das steht im Kaufvertrag, und nur dort.
Die Umstellung auf deinen Namen dauert außerdem: Erst muss das Finanzamt dir das Grundstück zurechnen, dann schickt die Gemeinde dir einen eigenen Bescheid. Bis dahin kommt die Rechnung weiter beim Verkäufer an, und er holt sie sich bei dir. Wundere dich also nicht, wenn im ersten Jahr nichts kommt und im zweiten zwei Beträge.
Wenn du den Bescheid für falsch hältst
Es gibt drei Bescheide, und du musst dich an den richtigen halten:
- Gegen den Grundsteuerwertbescheid legst du Einspruch ein, wenn Flächen, Baujahr oder Ausstattung nicht stimmen. Das ist der Grundlagenbescheid, hier entscheidet sich fast alles.
- Gegen den Messbescheid nur, wenn die Messzahl falsch angewandt wurde.
- Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kannst du nicht mehr angreifen, was im Wert schon feststeht. Gegen den Hebesatz selbst geht ohnehin nichts, das ist eine politische Entscheidung.
Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Prüfe die Flächenangaben, sobald ein Bescheid kommt, denn ein Fehler wirkt sonst jahrelang weiter.
Wo die Grundsteuer in deiner Rechnung steht
Sie gehört zu den laufenden Kosten, nicht zu den Kaufnebenkosten. Als Hausnummer solltest du für ein Einfamilienhaus mit 30 bis 80 Euro im Monat rechnen und die Zahl aus dem Bescheid einsetzen, sobald du sie hast.
Wie du daraus mit Rate, Rücklage und Nebenkosten dein echtes Budget machst, steht in Wie viel Haus kann ich mir leisten. Was einmalig beim Kauf obendrauf kommt, rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner durch. Und wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, läuft die Grundsteuer neben dem Hausgeld und ist darin nicht enthalten.
Häufige Fragen
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
In drei Schritten: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, und der Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde ergibt die Grundsteuer im Jahr. Den Wert und den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz beschließt die Gemeinde. Zahlen musst du an die Gemeinde.
Wo finde ich den Hebesatz meiner Gemeinde?
In der Hebesatzsatzung, die jede Gemeinde veröffentlicht, meist auf ihrer Website unter Satzungen oder Ortsrecht. Ein Anruf im Rathaus geht genauso schnell. Die Spanne in Deutschland ist groß, von gut 200 bis über 1.000 Prozent, und das macht bei gleichem Haus mehrere hundert Euro im Jahr aus.
Zahle ich dasselbe wie der Verkäufer?
Meistens ja, denn die Steuer hängt am Grundstück, nicht an der Person. Zwei Dinge ändern das trotzdem: Die Gemeinde kann den Hebesatz anheben, und wenn du an- oder ausbaust, wird der Grundsteuerwert neu festgestellt. Lass dir den letzten Bescheid zeigen, das ist deine beste Schätzung.
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Kaufs?
Gegenüber der Gemeinde bleibt derjenige Steuerschuldner, dem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet war, also in aller Regel der Verkäufer für das ganze Kaufjahr. Untereinander teilt ihr anteilig ab dem Übergabetag, und genau das steht im Kaufvertrag. Prüfe, dass es dort wirklich steht.
Hafte ich für Grundsteuer-Rückstände des Verkäufers?
Die Grundsteuer ist eine öffentliche Last des Grundstücks. Offene Beträge kann die Gemeinde deshalb notfalls am Grundstück selbst durchsetzen, auch wenn du sie nicht verursacht hast. Deshalb lässt der Notar sich üblicherweise bestätigen, dass nichts offen ist. Frag aktiv danach.
Warum rechnet mein Bundesland anders?
Die Länder durften vom Bundesmodell abweichen. Bayern rechnet rein nach Flächen, Baden-Württemberg nach dem Bodenwert, Hessen und Niedersachsen mischen Fläche und Lage, Hamburg arbeitet mit Wohnlagen. Das Prinzip aus Wert oder Fläche, Messzahl und Hebesatz bleibt überall gleich, die Bewertungsgrundlage unterscheidet sich.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Die Grundsteuer ist nach Bundesland unterschiedlich geregelt, und die Hebesätze setzt jede Gemeinde selbst. Dieser Artikel erklärt das Rechenprinzip und ersetzt keine Steuerberatung. Verbindlich ist immer der Bescheid, den du bekommst.
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