Hausgeld bei der Eigentumswohnung: Was wirklich drinsteckt
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 28. August 20264 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Hausgeld ist die monatliche Zahlung an deine Eigentümergemeinschaft. Üblich sind 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter. Ein Teil davon wird ausgegeben, ein Teil für spätere Reparaturen zurückgelegt. Die zweite Zahl ist die wichtigere, und im Exposé steht sie fast nie.
Inhalt6 Abschnitte
Bei einer Eigentumswohnung kaufst du zwei Dinge auf einmal: Deine Wohnung und einen Anteil an einem Haus, über das andere Leute mitentscheiden. Das Hausgeld ist der Preis dafür, und es läuft jeden Monat weiter, egal ob du dort wohnst oder vermietest.
Im Inserat steht dazu meistens eine einzige Zahl, oft klein und ohne Erklärung. Was diese Zahl bedeutet, hängt davon ab, was alles darin steckt.
Drei Töpfe
Was in der einen Zahl steckt
Das Hausgeld wird nicht in einen Topf gezahlt, sondern in drei. Nur einer davon ist Sparen.
| Topf | Was drin ist | Wo es hingeht |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Heizung, Wasser, Müll, Strom im Treppenhaus, Hausmeister, Gartenpflege, Versicherung des Gebäudes | wird verbraucht |
| Verwaltung | Honorar der Hausverwaltung, Kontoführung, Eigentümerversammlung | wird verbraucht |
| Erhaltungsrücklage | Geld für Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen | bleibt liegen, bis etwas kaputtgeht |
Der dritte Topf gehört der Gemeinschaft, nicht dir: Wenn du verkaufst, kannst du dir deinen Anteil nicht auszahlen lassen. Er steckt aber im Wert der Wohnung, weil der Käufer ein Haus übernimmt, für das schon gespart wurde.
Womit du rechnest
Die üblichen Spannen
| Haus | Hausgeld je m² und Monat | Bei 80 m² |
|---|---|---|
| Einfaches Mehrfamilienhaus, kein Aufzug | 2,50 bis 3,50 € | 200 bis 280 € |
| Normale Anlage mit Aufzug und Tiefgarage | 3,50 bis 5,00 € | 280 bis 400 € |
| Große Anlage mit viel Außenfläche oder Service | 5,00 bis 7,00 € | 400 bis 560 € |
Nach oben ist die Spanne offen: Schwimmbad, Concierge oder eine aufwendige Grünanlage kosten jeden Monat Geld, auch wenn du nie hineingehst.
Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch die bessere Nachricht. Wer wenig einzahlt, hat wenig zurückgelegt. Die Kosten des Hauses verschwinden dadurch nicht, sie kommen nur später und auf einmal.
Die Rücklage
Die Zahl, nach der du fragst
Für Reparaturen am gemeinsamen Eigentum muss die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage bilden. Wie hoch angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Deshalb gibt es Häuser mit sechsstelligen Rücklagen und Häuser mit fast nichts.
Als grobe Orientierung wird oft 1 Euro pro Quadratmeter und Monat genannt, bei einem Altbau eher mehr. Ein Haus mit zwanzig Wohnungen à 80 Quadratmetern hätte danach rund 19.000 Euro im Jahr auf der Seite.
Rechne das gegen, was anstehen kann:
| Maßnahme | Was sie für das ganze Haus kostet |
|---|---|
| Neues Dach | 40.000 bis 120.000 € |
| Fassade dämmen und streichen | 60.000 bis 200.000 € |
| Neue Heizung | 40.000 bis 150.000 € |
| Aufzug erneuern | 40.000 bis 90.000 € |
Stark abhängig von Größe und Zustand. Bei zwanzig Wohnungen sind 100.000 Euro rund 5.000 Euro pro Wohnung, verteilt nach deinen Miteigentumsanteilen.
Sonderumlage
Wenn die Rücklage nicht reicht
Reicht das Gesparte nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Das ist eine einmalige Zahlung obendrauf, fällig oft innerhalb weniger Monate.
Wichtig für dich als Käufer: Bezahlen muss in der Regel derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Ein Beschluss aus dem letzten Jahr, der im nächsten Frühjahr fällig wird, trifft also dich, nicht den Verkäufer.
Zwei Dinge schützen dich davor:
- Die Protokolle der letzten drei Jahre lesen. Dort steht, was besprochen und was beschlossen wurde. Ein Satz wie "Angebote für die Dachsanierung werden bis zur nächsten Versammlung eingeholt" ist eine Ankündigung, keine Nebensache.
- Es in den Kaufvertrag schreiben. Wer beschlossene Maßnahmen zahlt, lässt sich regeln. Sprich das früh an, denn im Notartermin ist es zu spät.
Vor dem Kauf
Fünf Unterlagen, die du verlangst
Diese Papiere darf der Verkäufer dir geben, und ein seriöser Verkäufer tut das auch.
- Die letzte Jahresabrechnung. Was das Haus wirklich gekostet hat, nicht was geplant war.
- Der aktuelle Wirtschaftsplan. Was für dieses Jahr geplant ist, daraus ergibt sich dein Hausgeld.
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Der Blick in die Zukunft: Streit, Sanierungsstau, geplante Maßnahmen.
- Der Stand der Erhaltungsrücklage. Eine Zahl, ein Datum.
- Die Teilungserklärung. Was dir allein gehört und was allen. Der Punkt, an dem sich später entscheidet, wer den kaputten Balkon zahlt.
Wie du Angaben aus dem Inserat gegenliest, bevor du überhaupt hinfährst, steht in Immobilien-Exposé lesen.
Was das für deine Finanzierung heißt
Für die Bank ist Hausgeld eine feste monatliche Ausgabe. Es senkt den Betrag, der für deine Rate übrig bleibt, und damit den Kaufpreis, den du dir leisten kannst.
Ein Beispiel: 350 Euro Hausgeld sind im Jahr 4.200 Euro. Über zehn Jahre 42.000 Euro, die nicht in deine Tilgung fließen. Dieser Posten gehört von Anfang an in die Rechnung.
Deine eigene Zahl rechnest du im Budgetrechner durch. Was zusätzlich beim Kauf selbst anfällt, steht in Kaufnebenkosten beim Hauskauf, und wie viel eigenes Geld du dafür brauchst, in Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich.
Häufige Fragen
Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Das Geld, das du als Eigentümer jeden Monat an die Gemeinschaft zahlst. Davon werden die laufenden Kosten des Hauses bezahlt, also Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung und Verwaltung. Ein Teil wird nicht ausgegeben, sondern für spätere Reparaturen zurückgelegt. Das ist die Erhaltungsrücklage.
Wie hoch ist das Hausgeld normalerweise?
Üblich sind 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei 80 Quadratmetern also grob 240 bis 400 Euro. Nach oben gibt es keine Grenze: Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad oder eine große Grünanlage treiben die Zahl deutlich höher.
Bekomme ich vom Hausgeld etwas zurück?
Nur wenn du im Jahr mehr gezahlt hast, als die Gemeinschaft ausgegeben hat. Das steht in der Jahresabrechnung, und es geht meist um kleine Beträge in beide Richtungen. Verwechsle das nicht mit einer Nebenkostenabrechnung als Mieter: Als Eigentümer trägst du auch die Kosten, die ein Vermieter nicht auf seinen Mieter umlegen darf.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine einmalige Zahlung zusätzlich zum Hausgeld, wenn eine große Reparatur ansteht und die Rücklage nicht reicht. Ein neues Dach oder eine neue Heizung kann pro Wohnung schnell fünfstellig werden. Deshalb ist die Höhe der Rücklage die wichtigste Zahl beim Wohnungskauf.
Muss ich eine Sonderumlage zahlen, die vor meinem Kauf beschlossen wurde?
In der Regel zahlt derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Wurde vor deinem Kauf beschlossen und wird nach deinem Eintrag ins Grundbuch fällig, trifft es dich. Deshalb gehören die Protokolle der letzten drei Jahre zu den Unterlagen, die du vor der Unterschrift liest, und deshalb gehört so ein Punkt in den Kaufvertrag.
Rechnet die Bank das Hausgeld mit?
Ja. Für die Bank ist das Hausgeld eine feste monatliche Ausgabe wie Strom oder Versicherung, und es senkt den Betrag, den du für die Rate übrig hast. Bei 350 Euro Hausgeld sind das über zehn Jahre 42.000 Euro, die nicht in deine Tilgung gehen.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Das ist eine allgemeine Erklärung, keine Rechtsberatung. Was in deiner Gemeinschaft gilt, steht in der Teilungserklärung und in den Beschlüssen. Die Spannen sind Erfahrungswerte für eine erste Einordnung.
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