Baulastenverzeichnis einsehen: Was im Grundbuch nicht steht

Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de

Zuletzt geprüft am 02. September 20263 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in einem Satz

Eine Baulast ist eine Verpflichtung, die an deinem Grundstück hängt, nicht an einer Person. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis beim Bauamt. Und sie kann darüber entscheiden, ob du je anbauen darfst.

Inhalt5 Abschnitte

Beim Hauskauf schaut fast jeder ins Grundbuch. Nur regelt das Grundbuch private Rechte, und die Baulast ist etwas anderes: eine Zusage an die Behörde. Sie taucht dort schlicht nicht auf.

Was eine Baulast ist

Ein Eigentümer verpflichtet sich freiwillig gegenüber der Bauaufsicht, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Meist ist das damals passiert, damit auf dem Nachbargrundstück überhaupt gebaut werden durfte.

Typische Fälle:

Art	Was sie bedeutet
Wegebaulast	Der Nachbar darf über dein Grundstück zu seinem, dauerhaft
Abstandsflächenbaulast	Ein Teil deines Grundstücks wird dem Nachbarn als Abstandsfläche zugerechnet. Dort darfst du selbst nicht mehr bauen
Stellplatzbaulast	Auf deinem Grund stehen Parkplätze, die zu einem fremden Gebäude gehören
Vereinigungsbaulast	Zwei Grundstücke gelten baurechtlich als eines
Leitungsbaulast	Leitungen fremder Grundstücke laufen über deins und müssen zugänglich bleiben

Die Abstandsflächenbaulast ist die unangenehmste: Sie fällt erst auf, wenn der Anbau abgelehnt wird, den du dir beim Kauf ausgemalt hast.

Wie du hineinschaust

Vier Schritte

Die Bezeichnung des Grundstücks besorgen: Gemarkung, Flur und Flurstück. Steht im Grundbuchauszug oder im Exposé, sonst weiß es der Makler.
Zuständige Stelle finden: die Bauaufsichtsbehörde deiner Stadt oder deines Landkreises, meist das Bauamt. Manche Kommunen haben ein Online-Formular, viele wollen einen schriftlichen Antrag.
Berechtigtes Interesse nachweisen. Als ernsthafter Kaufinteressent geht das, etwa mit dem Exposé, einem Vertragsentwurf oder einer Vollmacht des Eigentümers. Am schnellsten ist es, wenn der Verkäufer die Auskunft selbst holt.
Auskunft anfordern. Die Gebühr ist überschaubar und je nach Bundesland verschieden.

Eine leere Auskunft ist auch ein Ergebnis: Lass dir schriftlich geben, dass nichts eingetragen ist, und leg das zu den Kaufunterlagen.

Der Sonderfall Bayern

In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Vergleichbare Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. Wer in Bayern kauft, schaut also besonders genau in Abteilung II des Grundbuchs, dort stehen die Lasten und Beschränkungen.

Brandenburg ist ein zweiter Sonderfall: Das Verzeichnis wurde 1994 abgeschafft und wird seit 2016 wieder geführt. Dort kann beides vorkommen, alte Fälle im Grundbuch und neue im Verzeichnis.

Was du dir sonst noch geben lässt

Wenn du ohnehin beim Bauamt bist, holst du dir am besten alles auf einmal. Es sind vier Auskünfte, die zusammengehören:

Baulastenverzeichnis: Verpflichtungen an deinem Grundstück
Altlastenkataster: Verdachtsflächen und bekannte Bodenverunreinigungen. Für Altlasten haftet der Eigentümer, also nach dem Kauf du. Beim Verdacht auf einen alten Öltank ist das Pflicht.
Bebauungsplan: was auf deinem und auf den Nachbargrundstücken gebaut werden darf. Die freie Wiese nebenan ist manchmal Bauland.
Erschließungsbeiträge und Straßenausbau: ob noch Zahlungen offen oder absehbar sind

Wann du das machst

Vor dem Notartermin, nicht danach. Eine Baulast, die du nach der Unterschrift entdeckst, ist beim Kauf von privat fast immer dein Problem, weil die Sachmängelhaftung im Vertrag ausgeschlossen wird.

Rechne für die Anfrage ein bis drei Wochen ein, je nach Amt. Das ist der Grund, warum diese Sache in die Woche nach der zweiten Besichtigung gehört und nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Was am Ende beim Notar passiert und worauf du im Vertrag achtest, steht in Kaufnebenkosten beim Hauskauf und in Notarkosten.

Häufige Fragen

Was ist eine Baulast?

Eine freiwillige Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Zum Beispiel, einen Weg für das Nachbargrundstück offen zu halten oder eine Fläche nicht zu bebauen. Sie hängt am Grundstück, nicht an der Person, und geht beim Verkauf auf dich über.

Steht eine Baulast im Grundbuch?

Nein, und das ist die Falle. Das Grundbuch regelt private Rechte, die Baulast ist öffentliches Recht. Sie steht in einem eigenen Verzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde. Wer nur ins Grundbuch schaut, sieht sie nicht.

Wo sehe ich das Baulastenverzeichnis ein?

Bei der Bauaufsichtsbehörde deiner Stadt oder deines Landkreises, meist im Bauamt. Manche Kommunen bieten das online oder per Formular an, viele wollen einen schriftlichen Antrag. Du brauchst die genaue Bezeichnung des Grundstücks aus Gemarkung, Flur und Flurstück.

Darf ich als Kaufinteressent Einsicht nehmen?

Ja, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist. Als ernsthafter Kaufinteressent reicht dafür in der Regel ein Nachweis, etwa ein Maklerexposé, ein Vertragsentwurf oder eine Vollmacht des Eigentümers. Am einfachsten ist es, wenn der Verkäufer die Auskunft selbst beantragt.

In welchen Bundesländern gibt es kein Baulastenverzeichnis?

In Bayern gibt es keines. Dort werden vergleichbare Verpflichtungen als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. In Brandenburg wurde das Verzeichnis 1994 abgeschafft und wird seit 2016 wieder geführt, dort können also beide Wege vorkommen.

Kann eine Baulast gelöscht werden?

Nur von der Bauaufsichtsbehörde, und nur wenn kein öffentliches Interesse mehr daran besteht. Der begünstigte Nachbar muss in der Regel zustimmen. Darauf zu spekulieren, dass sich das schon regeln lässt, ist beim Kauf keine gute Idee.

Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.

Rechtlicher Hinweis: Baulasten sind Landesrecht, die Regeln unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Was eine konkrete Eintragung für dein Vorhaben bedeutet, sagt dir die Bauaufsichtsbehörde oder ein Anwalt für Bau- und Immobilienrecht. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung.

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