Preis einschätzen und verhandeln
Immobilie bewerten lassen: Ist der Kaufpreis realistisch?
Henry Zabel · Gründer von wohn-sorglos.de
Zuletzt geprüft am 28. September 20263 Min. Lesezeit
Das Wichtigste in einem Satz
Die belastbarsten Zahlen bekommst du beim Gutachterausschuss: Bodenrichtwert und Auskunft aus der Kaufpreissammlung, also echte beurkundete Preise. Ein Kurzgutachten kostet 500 bis 1.500 Euro, ein volles Verkehrswertgutachten 1.500 bis 3.000 Euro.
Inhalt5 Abschnitte
Der Kaufpreis im Exposé ist eine Forderung, kein Wert. Ob er stimmt, kannst du mit ein paar öffentlichen Quellen schon ziemlich gut einschätzen, bevor du Geld für ein Gutachten ausgibst.
Die drei Verfahren
Was Profis rechnen
| Verfahren | Wofür | Grundgedanke |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke | Was haben ähnliche Objekte in der Nähe wirklich gekostet |
| Ertragswert | vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser | Was wirft das Objekt an Miete ab |
| Sachwert | besondere Häuser ohne Vergleichsfälle | Was würde es kosten, das Haus neu zu bauen, minus Alter |
Für dein erstes Eigenheim ist fast immer das Vergleichswertverfahren das richtige. Und genau dafür brauchst du echte Vergleichspreise, nicht die Angebotspreise aus Immobilienportalen.
Die kostenlosen und günstigen Quellen
1. Der Bodenrichtwert. Jedes Land führt ein Portal der Gutachterausschüsse. Du gibst die Adresse ein und bekommst den Wert je Quadratmeter Bauland für diese Zone. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert, und der ist beim Haus oft ein Drittel bis die Hälfte des Gesamtpreises.
2. Die Kaufpreissammlung. Der Gutachterausschuss sammelt jeden beurkundeten Kaufpreis. Gegen eine überschaubare Gebühr bekommst du eine Auskunft über vergleichbare Verkäufe der letzten Jahre. Das ist die beste Quelle, die es gibt.
3. Der Grundstücksmarktbericht. Derselbe Ausschuss veröffentlicht jährlich einen Bericht mit Durchschnittspreisen je Lage und Objektart. Oft kostenlos als PDF.
4. Das Auge. Wie lange steht das Objekt schon im Portal? Wurde der Preis schon gesenkt? Ein Haus, das seit sechs Monaten inseriert ist, ist zu teuer.
Wann ein Gutachten sinnvoll ist
- Bei Erbengemeinschaften und Scheidungen, wo mehrere Parteien eine belastbare Zahl brauchen.
- Bei der Zwangsversteigerung, wo das Gericht bereits ein Gutachten hat, das du lesen kannst und solltest.
- Bei ungewöhnlichen Objekten: Denkmal, Hofstelle, Haus mit Gewerbeteil, Erbbaurecht. Dazu passend Denkmalgeschütztes Haus kaufen und Erbpacht.
- Wenn dein Preis deutlich über den Vergleichsfällen liegt und du wissen willst, ob es dafür einen Grund gibt.
- Bei einem Bieterverfahren, damit du vorher weißt, wo deine Grenze liegt. Wie das abläuft, steht in Bieterverfahren.
Ein Wertgutachten sagt, was das Haus wert ist. Ein Bausachverständiger sagt, was daran kaputt ist. Für einen Hauskauf ist das Zweite meistens wichtiger, denn den Preis verhandelst du über die Mängel. Worauf du dabei selbst achtest, steht in der Checkliste für die Hausbesichtigung.
Vom Wert zum Preis
Was du abziehen darfst
Der Wert ist der Ausgangspunkt, dein Angebot entsteht daraus mit zwei Rechnungen:
- Offene Posten abziehen. Alles, was in den nächsten Jahren fällig wird, drückt den Preis: Dach, Heizung, Elektrik, Leitungen, Fenster.
- Nebenkosten aufschlagen. Sie zahlst du zusätzlich und aus Eigenkapital: Kaufnebenkosten, durchrechnen im Kaufnebenkosten-Rechner.
Was am Ende an monatlicher Rate übrig bleiben darf, rechnest du in Wie viel Haus kann ich mir leisten.
Der Wert für die Bank
Deine Bank rechnet noch einmal eigenständig, und zwar den Beleihungswert. Der liegt meist unter dem Kaufpreis, weil er dauerhaft sicher sein soll. Liegt dein Kaufpreis deutlich darüber, verlangt die Bank mehr Eigenkapital oder einen höheren Zins.
Wie der Ablauf bei der Bank aussieht, steht in Finanzierungsbestätigung.
Häufige Fragen
Was kostet ein Wertgutachten?
Ein Kurzgutachten liegt je nach Umfang grob bei 500 bis 1.500 Euro. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach dem Baugesetzbuch kostet meist 1.500 bis 3.000 Euro, bei größeren oder ungewöhnlichen Objekten mehr. Die Honorare sind frei vereinbar, hol dir zwei Angebote.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?
Von den Gutachterausschüssen der Länder, meist über ein Online-Portal. In vielen Bundesländern ist die Abfrage kostenlos, in anderen kostet sie eine kleine Gebühr. Der Bodenrichtwert sagt dir, was der Quadratmeter Bauland in dieser Lage ungefähr wert ist. Mal die Grundstücksfläche ergibt eine erste Hausnummer, ganz ohne Gebäude.
Was ist die Kaufpreissammlung?
Jeder Gutachterausschuss führt eine Sammlung aller notariell beurkundeten Kaufpreise seines Gebiets. Daraus kannst du gegen Gebühr eine Auskunft über vergleichbare Verkäufe bekommen. Das sind echte Preise, keine Angebotspreise aus Portalen, und damit die ehrlichste Quelle, die es gibt.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank dauerhaft für sicher hält, und er liegt meist darunter. Deshalb kann deine Bank ein Haus niedriger bewerten als den Kaufpreis, obwohl der Preis marktüblich ist.
Lohnt sich ein Gutachten vor dem Kauf?
Wenn der Kaufpreis spürbar über dem liegt, was Bodenrichtwert und Vergleichsfälle hergeben, oder wenn du bei einem Erbfall oder einer Zwangsversteigerung mitbietest: Ja. Bei einem normalen Haus in einer Gegend mit vielen Verkäufen reicht oft eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung und ein Bausachverständiger, der den Zustand beurteilt.
Alle Zahlen in diesem Artikel: Stand August 2026.
Rechtlicher Hinweis: Eine Wertermittlung ist eine Einschätzung, keine Tatsache. Selbst zwei Sachverständige kommen bei demselben Haus auf unterschiedliche Zahlen. Dieser Artikel hilft dir, die Größenordnung eines Kaufpreises einzuordnen und zu entscheiden, wann sich ein Gutachten lohnt. Für ein Gericht, das Finanzamt oder eine Erbauseinandersetzung brauchst du immer einen anerkannten Sachverständigen.
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